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中国目前的房地产救市政策,堪称史上最拧巴的政策,无论需求端还是供给端,都是左...

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发表于 2023-2-6 09:45:43 | 显示全部楼层 |阅读模式
[color=var(--feed-detail-og-color)]总结到位。//@deadtreegivesnoshelter:高地价+新盘限价单个项目的开发商利润率已经降到了1%,主要靠资金滚动再投资提高roe。增量规模市场被消灭+资金滚动被禁止=死路一条。


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[color=var(--w-main)]@Herbiewu


中国目前的房地产救市政策,堪称史上最拧巴的政策,无论需求端还是供给端,都是左右手互搏,彻底拧巴了。

先看需求端,鼓励刚需和改善型购房,各地一城一策层出不穷,令人眼花缭乱,最低房贷利率已经到了3.7%,还在不断有新的刺激政策出台。但是另一方面,“房住不炒”深入人心,房价上涨的预期彻底没有了,房子的投资需求枯竭了。而单从居住需求看,目前的房价水平,买房就不如租房,房价不降就看不到买房的逻辑,但所有的“一城一策”中,没有一个是打压房价的。政策有N种办法可以把房价打下来,比如房地产税,但是却一条都不出,那是因为房价会下跌会诱发系统性金融风险,房地产行业的资产负债表崩塌会导致家庭、金融机构和地方政府的资产负债表崩塌。所以我们看到一个奇怪的现象,尽管救市政策出了不少,但购房人视为“诱多”,始终不为所动,出现这种局面就是因为救市政策拧巴了。

再看供给端,“改善房企资产负债情况”的努力进行快两年了,房地产企业的情况依然不见好转,“化解房地产风险”依然还是2023年重点工作之首。“抓两头、带中间”,办法想了不少,但一句“慢撒气”却浇灭了房企最后的希望----无论快慢,最后都是被“撒气”。

住建部在年终的工作会议中称,各地“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。”这种工作思路之下,结果不是“慢撒气”,而是“快撒气”,头部房企的资产负债表将会快速收缩,目前的市场条件下,缩表就是水落石出的过程,最后会发现,很多房企都在裸泳。

严格的预售资金监管,将迫使所有高杠杆的头部房企——无论民营还是央国企——强制性“缩表”,其中的逻辑我在房地产的”市场化出清“之路一文中详细分析过,我再结合房地产典型项目的现金流量表,尽可能简单地说明一下:

附图1所示就是一个典型的房地产项目,房价大约是土地价格的三倍,第一年拿地,第二年预售,第四年交房。土地投入10亿元,商品房总售价31亿元,项目净利润1亿元。开发商只需在第一年投入10亿元土地款,再通过施工方垫资的形式实现房地产预售,第二年实现销售回款20亿,第三年销售回款10亿,第四年销售回款1亿元并完成交房。第一张图显示的是项目四年的现金流入和流出的情况。

我们通过这张现金流量表就可以发现,中国房地产行业旧的“高负债、高杠杆、高周转”开发模式,之所以能实现高速扩张,原因就是房企可以零成本的挪用项目的预售资金去获取更多的土地。图中这个典型项目,就贡献了10亿元的零成本资金给房企免费使用一年。

从现金流量表中我们还发现,虽然项目建设周期三年多,但房企的10亿元自有资金投入项目的时间只有一年。这就意味着房企仅凭无偿占一年的10亿元资金就可以实现对一个新项目的投资。

奇迹就出现了。按照这种模式,一个自有资金100亿元的房企,第一年可以启动10个项目,第二年由于不仅收回了100亿元本金,还无偿占有100亿预售资金,所以就可以启动20个项目……以此类推,第三年启动30个项目,第四年启动40个项目,第五年启动50个项目……资产与负债同步扩张,这就是前些年的扩表过程。(详细逻辑推导看附图2,文章房地产的”市场化出清“之路,文中有文字分析)

附图2揭示另一个事实,第三年回流房企的资金是40亿,其中10亿元是房企最初的本金,30亿元是占用的预售资金,而这30亿预售资金中,有10亿元用于归还第一年的项目用于保交楼,另外20亿会同10亿元本金,在第三年启动三个新项目。以此类推,第四年占用的50亿元预售资金中有20亿元归还第二年被挪用的资金用于保交楼,剩余30亿元会同10亿元本金去启动四个新项目……也就是说,前期项目在建设周期的第三年必须通过后期项目占用更多预售资金归还用来实现保交楼。(拆东墙补西墙)

现在问题来了,预售资金突然被监管,不准拆“东墙”了,前期项目保交楼的资金就没有了保障,于是出现大面积项目停工。为了实现保交楼,房企只能停止拿地,一旦销售停滞,停止拿地也腾不出资金保交楼,这就得借助政府提供保交楼专项借款。这就是目前房地产行业的状况。

结论:一个本金100亿的房企,靠自有资金拿地,一年最多获取10个“典型项目”,考虑到3-4年建设周期,同时在建的项目不会超过40个。通过挪用预售资金拿地,经过十年运作,一年最多可以获取100个项目,同时在建的项目达数百个。严格资金监管后,就意味着房企被迫进入了“缩表”模式,在建项目数量将缩减到40个以内才能结束缩表过程。这还必须确保在“缩表”过程中不能亏本甩卖,一旦因为亏损甩卖出现资不抵债,缩着缩着就会发现底裤已经没了。[color=var(--w-alink)]收起

























 楼主| 发表于 2023-2-6 09:46:17 | 显示全部楼层
[color=var(--feed-detail-og-color)]只要有挪用预售资金拿地的房企,规模都面临收缩。//@MC的铁粉12:现在持有小而美的地产公司股票可以吗//@Herbiewu:这也就是我判断房地产行业市场集中度将开始下降的原因,中国房地产的巨无霸时代已经终结,“小而美”的时代即将来临。


[backcolor=var(--feed-retweet-bg)][color=var(--w-main)]
[color=var(--w-main)]@Herbiewu


中国目前的房地产救市政策,堪称史上最拧巴的政策,无论需求端还是供给端,都是左右手互搏,彻底拧巴了。

先看需求端,鼓励刚需和改善型购房,各地一城一策层出不穷,令人眼花缭乱,最低房贷利率已经到了3.7%,还在不断有新的刺激政策出台。但是另一方面,“房住不炒”深入人心,房价上涨的预期彻底没有了,房子的投资需求枯竭了。而单从居住需求看,目前的房价水平,买房就不如租房,房价不降就看不到买房的逻辑,但所有的“一城一策”中,没有一个是打压房价的。政策有N种办法可以把房价打下来,比如房地产税,但是却一条都不出,那是因为房价会下跌会诱发系统性金融风险,房地产行业的资产负债表崩塌会导致家庭、金融机构和地方政府的资产负债表崩塌。所以我们看到一个奇怪的现象,尽管救市政策出了不少,但购房人视为“诱多”,始终不为所动,出现这种局面就是因为救市政策拧巴了。

再看供给端,“改善房企资产负债情况”的努力进行快两年了,房地产企业的情况依然不见好转,“化解房地产风险”依然还是2023年重点工作之首。“抓两头、带中间”,办法想了不少,但一句“慢撒气”却浇灭了房企最后的希望----无论快慢,最后都是被“撒气”。

住建部在年终的工作会议中称,各地“有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。”这种工作思路之下,结果不是“慢撒气”,而是“快撒气”,头部房企的资产负债表将会快速收缩,目前的市场条件下,缩表就是水落石出的过程,最后会发现,很多房企都在裸泳。

严格的预售资金监管,将迫使所有高杠杆的头部房企——无论民营还是央国企——强制性“缩表”,其中的逻辑我在房地产的”市场化出清“之路一文中详细分析过,我再结合房地产典型项目的现金流量表,尽可能简单地说明一下:

附图1所示就是一个典型的房地产项目,房价大约是土地价格的三倍,第一年拿地,第二年预售,第四年交房。土地投入10亿元,商品房总售价31亿元,项目净利润1亿元。开发商只需在第一年投入10亿元土地款,再通过施工方垫资的形式实现房地产预售,第二年实现销售回款20亿,第三年销售回款10亿,第四年销售回款1亿元并完成交房。第一张图显示的是项目四年的现金流入和流出的情况。

我们通过这张现金流量表就可以发现,中国房地产行业旧的“高负债、高杠杆、高周转”开发模式,之所以能实现高速扩张,原因就是房企可以零成本的挪用项目的预售资金去获取更多的土地。图中这个典型项目,就贡献了10亿元的零成本资金给房企免费使用一年。

从现金流量表中我们还发现,虽然项目建设周期三年多,但房企的10亿元自有资金投入项目的时间只有一年。这就意味着房企仅凭无偿占一年的10亿元资金就可以实现对一个新项目的投资。

奇迹就出现了。按照这种模式,一个自有资金100亿元的房企,第一年可以启动10个项目,第二年由于不仅收回了100亿元本金,还无偿占有100亿预售资金,所以就可以启动20个项目……以此类推,第三年启动30个项目,第四年启动40个项目,第五年启动50个项目……资产与负债同步扩张,这就是前些年的扩表过程。(详细逻辑推导看附图2,文章房地产的”市场化出清“之路,文中有文字分析)

附图2揭示另一个事实,第三年回流房企的资金是40亿,其中10亿元是房企最初的本金,30亿元是占用的预售资金,而这30亿预售资金中,有10亿元用于归还第一年的项目用于保交楼,另外20亿会同10亿元本金,在第三年启动三个新项目。以此类推,第四年占用的50亿元预售资金中有20亿元归还第二年被挪用的资金用于保交楼,剩余30亿元会同10亿元本金去启动四个新项目……也就是说,前期项目在建设周期的第三年必须通过后期项目占用更多预售资金归还用来实现保交楼。(拆东墙补西墙)

现在问题来了,预售资金突然被监管,不准拆“东墙”了,前期项目保交楼的资金就没有了保障,于是出现大面积项目停工。为了实现保交楼,房企只能停止拿地,一旦销售停滞,停止拿地也腾不出资金保交楼,这就得借助政府提供保交楼专项借款。这就是目前房地产行业的状况。

结论:一个本金100亿的房企,靠自有资金拿地,一年最多获取10个“典型项目”,考虑到3-4年建设周期,同时在建的项目不会超过40个。通过挪用预售资金拿地,经过十年运作,一年最多可以获取100个项目,同时在建的项目达数百个。严格资金监管后,就意味着房企被迫进入了“缩表”模式,在建项目数量将缩减到40个以内才能结束缩表过程。这还必须确保在“缩表”过程中不能亏本甩卖,一旦因为亏损甩卖出现资不抵债,缩着缩着就会发现底裤已经没了。[color=var(--w-alink)]收起


























 楼主| 发表于 2023-2-6 09:46:44 | 显示全部楼层
这也就是我判断房地产行业市场集中度将开始下降的原因,中国房地产的巨无霸时代已经终结,“小而美”的时代即将来临。
 楼主| 发表于 2023-2-6 09:51:08 | 显示全部楼层
世界经济面临四十年一遇的拐点
世界经济面临40年一遇的拐点
Herbiewu Herbiewu地产与金融 2019-01-26
以1981年为分水岭,之前的40多年,美联储的历次加息,高点一次比一次高,分水岭以后的近40年,美国历次加息的高点却一次比一次低;分水岭之前,联邦债务与GDP的比率逐年下降,而分水岭之后的近40年,联邦债务却逐年攀升。为什么?答案很简单,因为分水岭之前是“凯恩斯主义”,分水岭之后是“里根经济学”。现在,“里根经济学”也快走到尽头,全球经济等待另一次“拐点”,期待一个新的经济学流派。
为了避免过于晦涩杂乱,文中化繁为简,把凯恩斯之前的经济学流派统称为“古典经济学”,把罗斯福至里根时期的各种流派统归于“凯恩斯主义”,而里根之后的供给学派和货币学派等流派统归于“里根经济学”。
图表说话,有图有真相:
这是一张非常重要的图表,后面会反复地使用。图中,第一条曲线为美国利率长期走势,第二条曲线是反映通胀率到CPI走势,第三条曲线是债务比率图表(美国联邦债务与GDP的比率)。虽然图表是反映的是美国的情况,但全世界主要经济体都大同小异。
从图中可以清晰地看到,1981年(红色竖线处)是一条分水岭:1981年之前是“凯恩斯主义”盛行的年代,利率和通胀率都运行在一个巨大的上行通道中,债务率则在一个下行通道内;1981年之后是“里根经济学”当道的时期,利率运行在一个巨大的下行通道内,通胀率被牢牢控制住,波动越来越小,而债务比率则不断攀升,一浪比一浪高。其中的原因我后面会分析。
先说说图表中“拐点”处脱颖而出的两位美国总统,他们是近百年间美国两个伟大的总统:罗斯福和里根。
1929年至1933年之间发源于美国“大萧条”,后来成为波及整个资本主义世界的经济危机。这场危机结束了亚当斯密开创的古典经济学100多年的统治地位,将主导地位让位于“凯恩斯主义”。罗斯福总统正是在这个“拐点”隆重登场,当然我们也可以理解为,是罗斯福力挽狂澜,“画”出了这个1933年这个重要的“拐点”。
1933年就任32届美国总统的罗斯福之所以伟大,是因为他扬弃了“古典经济学”只能用市场这只“看不见的手”调节经济的做法,不再放任市场,而是主动大规模干预经济,史称“罗斯福新政”。“罗斯福新政”带领美国经济走出了危机重获新生,有了新政奠定的基础,再加上把握了第二次世界大战远离美国本土的机会,罗斯福带领美国成为新的世界霸主。
罗斯福的做法与“凯恩斯主义”不谋而合,以至于后来有人说是“凯恩斯主义”指导了罗斯福新政,其实不是。“凯恩斯主义”的标志性著作《就业、利息与货币通论》发表于1936年,该书系统性地阐述了国家应该采用扩张性的经济政策,通过增加需求促进经济增长,这本书的出版比罗斯福新政出台晚了三年,说凯恩斯总结、提炼了“罗斯福新政”更为合适。
不管如何,与凯恩斯主义不谋而合的“罗斯福新政”成功地带领美国走出了“大萧条”,也使随后四十多年中,“凯恩斯主义”成为资本主义世界的主流经济学。
“凯恩斯主义”诞生于对古典经济学的批判,认为古典经济学依据“看不见的手原理”,无法克服周期性经济危机,无法解决“大萧条”带来的大量的失业问题。而凯恩斯主义正是为了解决失业而生,这从凯恩斯主义“圣经”的书名就可以看出来:《就业、利息与货币通论》,书中关于就业的问题占了很大篇幅。
凯恩斯主义认为失业只会存在于经济低迷的时候,这时候生产停滞,利率降低。而通膨则只会存在于经济高涨时候,这时候生产发展,利率提高。凯恩斯认为失业与通胀这二者绝对不会并存,由此提出了解决失业问题的“妙招”——增加货币供应以刺激需求。凯恩斯主义对失业零容忍,但却对通胀有极高的容忍度,并因此埋下祸根。
从图中我们看到,“凯恩斯主义”流行的四十多年间,通过不断刺激需求,失业问题被有效控制了,但因为过度刺激,通货膨胀愈演愈烈。60年代后期与70年代中期,出现了两轮通胀带动的利率上涨周期:货币刺激——拉动经济高涨——通胀上升——利率被动提升——经济回落——进入下一轮周期,符合“凯恩斯主义”的理论。但是到了70年代后期和80年代初期,美国出现严重的“滞涨”,即更高的通胀和更高的利率,却伴随经济衰退和严重的失业,通胀与失业同时出现,“凯恩斯主义”彻底失灵了。
回顾“凯恩斯主义”盛行的这四十多年,利率和通胀波浪式上升。至1980年,反映美国通胀的CPI爬升至14%以上,美国联邦基金利率被动跟随,在1981年6月达到历史最高值19.10%。有意思的是,这40多年间,伴随利率水平波浪式攀升,美国联邦债务与GDP的比值却逐级下行,合理的解释是,利率太高了,抑制了借债需求。
1981年是美国联邦基金利率的一个大“拐点”,从那时起到现在的近40年,联邦基金利率一波比一波低,直逼零利率。所谓时势造英雄,这个大“拐点”,催生了另一位伟大的美国总统——罗纳德·里根。当然,和罗斯福一样,我们也可以认为,是里根总统“画”出了1981年这个“拐点”。
1981年,里根就任第40任美国总统,美国经济迎来新的理论与新的发展。在“里根经济学”的指导下,施行供给侧改革,削减政府预算以减少社会福利开支,控制货币供给量以降低通货膨胀,减少个人所得税和企业税以刺激投资,放宽企业管理规章条例以减少生产成本。“里根经济学”取得了重大成就,不仅使经济复苏,同时为最终拖垮苏联取得冷战胜利奠定了基础。
因为“供应学派”是里根经济学的理论基础,顾名思义,与凯恩斯传统“需求”经济理论相反,“供给学派”强调的是“供给”与“需求”关系中的“供给”一侧。中国现在推行的“供给侧结构性改革”,理论依据亦源于此。“里根经济学”为解决通货膨胀而生,与凯恩斯“视失业率为大敌,容忍通胀”截然相反,“里根经济学”将通货膨胀视为大敌,对失业相对容忍,提出了“自然失业率”的概念,认为合理的失业率对经济发展是好事。
所谓“求仁得仁”,既然里根经济学以控制通胀为核心目标,从CPI近40年的走势来看,他们做到了。除了08年经济危机期间出现短暂的波动外,美国的的CPI被牢牢控制在2%左右。再看利率。“里根经济学”理论上反对干预,但实际上并没有放弃干预。政府对经济的宏观调控一点都不比“凯恩斯主义”来的少。更为重要的是里根经济学的利率政策,不同于凯恩斯主义的被动加息,里根经济学采取的是主动提前加息。
详细分析“里根经济学”的利率政策之前,先回顾一下“凯恩斯主义”的加息:凯恩斯主义通过增加货币供应刺激通胀,通胀率上去了,才被动加息,通胀率有多高,利率就跟随到更高。上面提到过,1980年CPI到了14%,美联储紧随其上,到1981年基准利率一直加到19.1%才将将CPI压住。被动加息是通胀上升后“不得已”的加息,没有预设高度,没有最高只有更高,可以说,被动加息才是“真”加息。这是造成“凯恩斯主义”的40多年,利率一直处于一个巨大的上行通道的直接原因。因为基准利率长期处于高位,发债的成本非常高,不断走低的债务比率就成为“凯恩斯主义”一个“好的”的副产品。
再看“里根经济学”的利率政策:因为视通胀为大敌,“里根经济学”采取的是主动加息,未雨绸缪式的加息。美联储盯住事先设定的通胀目标,并且昭告天下,接近或超过此目标美联储一定要加息,直至通胀被遏制,市场已经对此形成统一的预期,CPI被牢牢地控制在设定目标之内。所以,美联储近40年的6轮加息都是虚张声势的加息,一半靠打提前量“渐进式”小幅加息,一半靠恐吓市场。因为央行太过强大,市场自是忌惮,每轮加息不用加到上一轮加息的高点,便能奏效。倒是“里根经济学”的降息,反而是被动的,出现危机或者经济衰退,美联储以降息拯救经济,降息没有下限,直到经济复苏为止,所以降息周期的低点一次比一次低。即便如此,降息的效果也一轮比一轮差,零利率直至负利率,经济尚不能复苏,近40年来美国联邦基金利率处在一个巨大的下行通道就不难理解了。
“里根经济学”在成功控制通胀的同时,压低了市场利率,使主要经济体长期处于负利率甚至零利率和负利率的环境,鼓励了政府、企业和个人的负债行为,全球债务像滚雪球般增长。这是“里根经济学”非常“糟糕和致命”的一个副产品。与此相关联的另一个副产品是,全民加杠杆导致资产价格虚高,全球高房价原因亦在于此。下图是中国的利率走势,不改变这一状况,抑制房价就只能靠政府限价。
“里根经济学”开创至今近40年来,通货膨胀被彻底遏制,但债务问题却成为全世界的噩梦。债务危机的爆发不可避免,“里根经济学”将面临终结。原因有二:第一,造成债务水平高企的原因是制度性的,因为借债的成本太低了,债务还会加速滚雪球般增长,而债务水平是有“顶”的。更为严重的是,现有的债务中,很多属于海曼·明斯基所定义的“庞氏融资(ponzi firm)”,即债务人的现金流什么都覆盖不了,债务人需要靠出售资产或者再借新钱来履行支付承诺。政府和企业的债务,没有几家是打算还债的。美国国债已经达到创纪录的22万亿美元,特朗普还在减税,同时增加政府支出,赤字不断扩大,偿旧债只能靠不断发行新债;中国宇宙第一的房企,负债上万亿,每年利润才两百多亿,偿债只能靠出售资产……第二,经过近40年的下降通道内运行,欧美日的利率都已触及到零的水平,欧洲和日本还触及负利率,利率已经降无可降。美国经过经过本轮为期三年的“加息”,勉强为下一次危机腾出了一点点空间,但余地已经不大。向下没有余地,向上更无空间,巨额债务不去除,再往上加息就是作死,因为再加息,利息支出就会吞噬企业的全部利润。
利率上下两难,不断增长的债务又离“顶”越来越近,这是40年之大“拐点”来临的先兆。“里根经济学”已经是黔驴技穷,各国央行对目前处境心知肚明,但无能为力。美国的加息缩表和中国的去杠杆都是在做最后的努力,但几乎可以肯定,债务危机的爆发是确定的,不确定的只是爆发的时间和路径。
无论是坚持“装X式加息”、缩表、去杠杆,或者重新吸食货币宽松的大麻,都可能引爆债务危机。解决危机的的途径大概有三个:促进经济增长提高债务人偿债能力、破产赖账、以通货膨胀的隐蔽方式赖账。第一种当然是最好的也是最难的,第二种方式简单但最具破环性,第三种恐怕是最可能的选项,但或许在第二情形发生之后才能见到。
危机、危机,有危就有机,这场危机或许成为改变40年之大趋势的一个契机。当然,按照之前的惯例,“拐点”的最终形成,可能还需要一个新的经济理论和一位“伟大的总统”。
特朗普以里根为偶像,立志成为里根式的总统,但他不是。在“里根经济学”的尾部,祭出“里根经济学”的大旗,不可能让美国再次伟大,只会迅速提升联邦政府的债务水平,加快债务危机的到来,加速“里根经济学”的终结。与特朗普的愿景相反,他很可能成为里根经济学的终结者,成为像胡佛或卡特式的过渡式总统,而真正“让美国再次伟大”的总统或许是他的下一任____46届美国总统。
中美博弈,贸易战只是序曲,即将来临的全球债务危机才是真的分水岭。谁能在债务危机中率先复苏,取得先机,谁就是王者。风险与机遇对双方都是均等的,做好自己的事,置身于危机之外或是率先脱身尤为重要。祝福中国!



作者:Cmdr_W
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来源:雪球
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