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石家庄东方新世界中心大楼补款办证及追缴起诉石家庄东方润龙石家庄东顺物业专贴汇总

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 楼主| 发表于 2021-12-13 08:37:35 | 显示全部楼层
第六章  业主的建筑物区分所有权第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益
。第二百七十三条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条  建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第二百七十五条  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第二百七十六条  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百七十七条  业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条  下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二百七十九条  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。
第二百八十条  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十一条  建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第二百八十二条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
第二百八十三条  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。第二百八十四条  业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
第二百八十五条  物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。
第二百八十六条  业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。
第二百八十七条  业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任
 楼主| 发表于 2021-12-13 08:40:47 | 显示全部楼层

同志们:


今年6月8日,国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号,以下简称《条例》),标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。这次会议的主要任务是,学习、宣传、贯彻《条例》,总结过去工作,分析存在问题,研究部署当前的工作任务,进一步推动物业管理的健康发展。会上,汪光焘部长、刘志峰副部长将作重要讲话,务请大家深刻领会,认真贯彻。


下面,我就《条例》的起草过程、立法原则和确立的主要制度作一简要说明。


一、《条例》的立法过程


1999年4月,建设部成立《条例》起草小组,开始《条例》的起草工作。在《条例》起草阶段,起草小组主要做了下列工作:


一是,收集有关资料,了解国内外物业管理的立法情况。


《条例》起草的前期阶段,起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。先就各地出台的地方性法规、地方政府规章以及影响较大的规范性文件进行收集并逐一分析,对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解;通过总结各地物业管理立法中的经验和不足,初步了解了《条例》起草中的重点和难点问题。与此同时,通过各种渠道,收集国外物业管理立法资料。鉴于我国法律体系倾向于大陆法系,起草小组通过考察、交流等形式,重点了解了德国、法国、新加坡、日本、韩国等国的物业管理立法情况,考察了日本、韩国、澳大利亚、新西兰的物业管理制度以及法国、德国的建筑物区分所有权制度。


我国内地的物业管理在深圳起步,由于地缘关系,香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。为借鉴香港成熟的立法经验,起草小组多次与香港同行交流,认真解读了香港的《建筑物管理条例》及相关法规,对香港和内地的法律体系、法制环境、居民物业管理观念、立法背景等作了比较研究。


二是,开展立法调研,掌握第一手材料。


为深入了解物业管理发展现状和存在的问题,起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月,起草小组赴青岛、宁波、长春、武汉等地,就业主委员会的性质及监督管理、物业管理合同与物业买卖合同的关系、物业管理企业应当承担的法律责任界限、建设单位的义务、物业管理项目招投标、物业使用中的禁止行为、利用物业进行经营的收益分配、业主委员会与居委会、物业管理与社区建设、物业管理企业与公用事业单位之间的关系等问题作了调研。并在大连召开了有东、中、西部有关城市代表参加的关于业主大会、前期物业管理及专项维修资金等问题的专题研讨会,广泛听取各方面的意见。这些调研活动,有助于在起草《条例》时从实际出发,有的放矢,从而增加《条例》规定的可操作性。


三是,进行专家论证,研讨立法中的难点问题。


物业管理在我国发展仅有20多年,各地物业管理发展很不均衡。同时,我国物业管理理论研究尚处于起步状态,对物业管理法律关系、各方主体的权利义务、物业管理的基本制度等没有形成统一认识,这给《条例》的起草带来了难度。有鉴于此,起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式,邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等,对立法过程中的难点问题进行专题研讨。目前《条例》中业主大会、业主公约制度等,是在充分吸收专家意见的基础之上建立的。


四是,广泛征求意见,以求彰显民意。


按照立法程序要求,起草小组在起草出《条例》征求意见稿后,于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。各地根据本地物业管理实践情况提出了很多建议和意见,国务院有关部门、专家、相关单位、业主、从业人员等也提出了具体意见。起草小组在对所提意见作详细分析后,进行了认真修改。2001年3月经建设部部常务会议讨论通过,形成《条例》(送审稿),提请国务院审议。


国务院领导和国务院法制办对物业管理立法工作一直非常关注,国务院领导多次批示要加强物业管理立法工作,国务院法制办对起草小组的工作给予了大力支持。


在收到建设部上报的《条例》(送审稿)后,国务院法制办随即将《条例》(送审稿)送地方、国务院有关部门、有关单位征求意见。此后,国务院法制办农业资源环保法制司多次组织专题研讨,从各方面意见中梳理出需要进一步研究的问题。例如,物业管理的性质、物业管理企业提供的管理与行政部门管理的关系、《条例》调整的社会关系、物业管理实践中存在的主要问题及其原因、哪些是因由当事人自行处理的民事关系、哪些需要由政府出面进行行政管理、如何推进房地产开发与物业管理分业经营等。


针对这些问题,国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例》(送审稿)专家论证会。与会专家从不同角度阐明了各自的观点。通过专家论证,在一些问题上统一了认识,为《条例》(送审稿)的修改完善打下了基础。


2002年6月5日至11日,就《条例》(送审稿)的有关问题,国务院法制办农业资源环保法制司与建设部政策法规司、住宅与房地产业司的有关同志,赴上海、深圳进行了专题调研。调研期间,分别召开了两地物业管理主管部门及有关部门、业主代表、开发企业、物业管理企业以及街道办事处、居委会、派出所有关同志参加的座谈会,实地考察了多种类型的物业管理项目。通过调研,基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题,确立了《条例》(送审稿)修改的基本思路和原则。


在专家论证会和专题调研的基础上,结合各方面意见,国务院法制办会同建设部对《条例》(送审稿)作了相应修改,并再次送国务院有关部门和地方征求意见。针对反馈的意见,国务院法制办会同建设部又多次讨论、修改,并与提出意见的单位进行充分沟通,最终形成《条例》(草案)。


物业管理立法涉及广大人民群众的切身利益,如何更广泛地了解反映社会各方面的意见,一直是国务院领导所关心的问题。2002年10月16日,经国务院领导同意,国务院法制办将《条例》(草案)登报公开向社会征求意见。这一彰显民意,推动民主立法,切实提高立法工作质量的举措,在社会上引起了积极反响。在近一个月的意见征求期间,国务院法制办共收到近4000条意见。从征求意见的情况看,社会各界对制定《条例》的必要性和《条例》(草案)的基本内容给予了充分肯定,一致呼吁尽快出台,同时也提出了很多具体的修改意见。从返回意见的内容上看,主要涉及《条例》的名称和调整范围、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理企业和人员的管理、物业服务费用、法律责任等方面。


在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上,国务院法制办会同建设部对《条例》(草案)逐条进行了认真修改,有近半数的意见被吸收,如科学界定物业管理的内涵、进一步细化业主的权利、明确物业管理企业的义务和责任、法律责任中体现优先保护业主共同利益等。未采纳的,主要是那些不应当由本《条例》调整的,或者立法时机不成熟、理论上尚存在较大争议,需要进一步研究的意见。《条例》没有吸纳的另外一部分意见,主要是从本地方情况出发提出来的,鉴于我国地域辽阔,地区差异比较大,这些意见由各地制定地方法规或者规章时考虑比较合适。  


2003年5月28日,国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》(草案)。可以说,《条例》反映了社会法制意识的日益增强,凝聚了人民群众的智慧和热情。


二、《条例》的立法原则


《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下,主要遵循了以下基本原则。


一是,物业管理权利和财产权利相对应的原则。


在我国《物权法》尚未出台的情况下,《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论,对业主权利义务的规定,其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定,是基于业主拥有的财产权份额,将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。


二是,维护全体业主合法权益的原则。


为维护全体业主的合法利益,《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定,也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。


三是,现实性与前瞻性有机结合的原则。


《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性,对被实践证明是行之有效的制度,如业主自律、物业管理企业资质管理等制度,予以保留。《条例》注重肯定实践成果,将在实践中积累的良好经验,如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等,确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题,如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等,《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想,设立的业主大会、强制性维修养护等制度,符合市场经济的基本规律,符合未来立法趋势。


四是,从实际出发,实事求是的原则。


我国各地区的物业管理发展很不平衡,沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市,在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下,充分考虑各地区的实际情况,对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定,有的规定的具体执行办法,授权省、自治区、直辖市制定。


三、《条例》确立的基本制度


为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人的合法权益,《条例》突出建章立制的重要作用,确立了以下七项物业管理的基本制度。


一是,业主大会制度。


各地在物业管理实践中,大多采用业主委员会制度,即由业主召开会议,选举产生业主委员会,代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看,业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体,缺乏有效的监督机制,难以体现全体业主的意愿,有违权责一致的原则。在实践中,有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益,也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定,但遭到大多数业主反对,导致矛盾产生。鉴于以上认识,《条例》确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时,明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项,规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构,可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定,但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益,保障物业管理活动的顺利进行。


为了规范业主大会、业主委员会的运作,加强监督管理,《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。


二是,业主公约制度。


物业管理往往涉及到多个业主,业主之间既有个体利益,也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时,个体利益应当服从整体利益,单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系,不宜采取行政手段进行管理,《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主公约制度进行了确认,规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的公共利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约,业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。业主公约是多个业主之间形成的共同意志,是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主公约制度,有利于提高业主的自律意识,预防和减少物业管理纠纷。


三是,物业管理招投标制度。


物业管理是市场经济的产物,竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面,保障业主自主选择物业管理企业的权利,同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会,《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用,提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。


四是,物业承接验收制度。


物业承接验收是物业管理的基础工作。目前,在物业管理过程中,老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题,多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分,依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大,在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉,房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利,减少物业管理矛盾和纠纷,并促使开发建设单位提高建设质量,加强物业建设与管理的衔接,《条例》规定物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续,同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。


五是,物业管理企业资质管理制度。


物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动,带有公共产品的性质。在物业管理区域内,物业管理企业要依照全体业主的授权,约束个别业主的不当行为,如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等,以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点,企业的素质及其管理水平的高低,直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性,随着经济的发展和科技的进步,新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用,物业的智能化程度越来越高,这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员,具有先进的工具及设备,建立科学、规范的工作程序,对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识,并为了有利于整顿和规范物业管理市场,《条例》规定:国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度,严格审查物业管理企业的资质,是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。


六是,物业管理专业人员职业资格制度。


物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点,决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任(项目经理)等,作为物业管理活动的直接组织者,其业务能力和素质高低,直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平,直接影响物业的保值增值,关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识,并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上,才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度,来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段,我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等,为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此,《条例》规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。


七是,住房专项维修资金制度。


随着我国城镇住房制度改革的不断深化,居民个人拥有住房产权的比例越来越高,旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下,住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时,如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定:“加强住房售后的维修管理,建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金,并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据《通知》精神,我部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,对维修基金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明,建立专项维修资金,对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护,保证物业的正常使用,保障全体业主共同利益,是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题,《条例》规定:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定:专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。


同志们,规范发展物业管理工作任重道远。当前,宣传、贯彻、落实好《条例》,既是贯彻落实十六大精神的具体体现,又是实践“三个代表”重要思想的具体行动。让我们共同努力,切实把《条例》的各项规定落到实处,为改善人民群众的生活和工作环境,促进社会经济发展做出新的贡献。


谢谢大家!

 楼主| 发表于 2021-12-13 08:42:00 | 显示全部楼层
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民法典》物权编重点条文理解与适用17问答[url=]最高人民法院司法案例研究院[/url] 2021-08-05 17:45

物权通则一般规定



01

01.  购房时如何防范开发商“一房二卖”情形的发生?


相关法条


第二百零八条  【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。


解答


在期房买卖交易中,经常出现“一房二卖”的情形,开发商将期房卖给消费者后,因其他原因又将同一套房转卖出去。为了保护消费者的合法权益,实践中存在三种方式阻却第三人善意取得。


(1)预告登记


《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款规定:“有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:(一)商品房等不动产预售的;(二)不动产买卖、抵押的;(三)以预购商品房设定抵押权的;(四)法律、行政法规规定的其他情形。”预购商品房可以申请预告登记,预告登记有很强的公示效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第15条规定,具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:(二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意。因此,预告登记可以阻却第三人善意取得。


(2)网签制度


房地产交易领域中的网签制度,指的是房地产交易双方签订合同后,到相关部门进行备案,形成网签号在网上公布并供相关当事人查询。网签制度是一个网络管理系统,目的也是为了防止“一房二卖”甚至“一房多卖”。与预告登记主要记载的是与物权变动有关信息不同,网签信息更详细更具体,包括房地产开发企业信息,如企业资质及证书号、银行信用等级等;楼盘信息,如绿化率、容积率、间距、总建筑面积等,以及商品房预售许可证号或者房地产权证号等情况。


(3)购房合同备案制度


依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预售商品房必须办理商品房预售合同登记备案手续,这也是防止“一房二卖”的有效途径之一。


三种方式相比,法律效力最强的是预告登记,未经预告登记权利人同意,不能处分该不动产;其次是购房合同备案制度;最后才是网签制度。因网签制度只是作为一个行政管理手段,是房地产管理部门为规范房地产企业依法销售房屋,防止“一房多卖”而建立的网络化管理系统。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第45~46页。


物权的设立、变更、转让和消灭之动产交付



02

如何依据《民法典》指示交付的规定行使对第三人的返还请求权?


相关法条


第二百二十七条  【指示交付】动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。


解答


《民法典》第227条将原《物权法》第26条中的“依法”二字删除,允许没有法律依据的无权占有采取指示交付的方式,扩大了指示交付的适用范围。


《民法典》第227条规定的第三人即指能够对转让标的物(动产)进行物理意义上直接占有和直接控制的一方,既包括根据债权关系,如租赁、借用、保管、动产质押协议而占有动产的人,又包括非基于合同等关系、不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人,例如甲将自己收藏的古董出售给乙,该古董被丙盗去,甲向乙转让他对于丙的返还原物请求权来代替实际交付,丙是《民法典》第227条所指的“第三人”。


《民法典》既然已经认可第三人非依法占有动产的,亦构成指示交付。则让与人所让与的返还请求权,既可以是对特定第三人的返还请求权,也可以是对不特定第三人的返还请求权。且法律规定指示交付方式的目的,在于促使交易更加便捷,满足经济生活的实际需要。


实际经济生活中既然存在着对不特定第三人的返还请求权,而承认这种返还请求权对交易安全又不会构成妨害,没有必要限制该种返还请求权的转让。


《民法典》虽然未明确规定让与人通知第三人的义务,但在实际操作中,让与人在让与返还请求权之后,可以及时通知第三人,以防止第三人再将该动产返还给让与人,导致交易过程复杂化;同时也便于受让人向第三人主张权利时,第三人向受让人履行义务。


同时,通知第三人并非动产物权变动的生效要件,未通知第三人不影响动产物权变动的效力。如果第三人因未接到通知而将该动产返还让与人的,让与人应当将该动产及时交付受让人。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上) 》,人民法院出版社2020年版,第149~152页。


物权的保护



03

权利人依据《民法典》第236条行使排除妨害或者消除危险请求权时应注意哪些问题?


相关法条


第二百三十六条  【排除妨害请求权】妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。


解答


(1)行使排除妨害或者消除危险请求权的条件


第一,权利主体是所有权人或者依法律规定行使所有权权能的人以及他物权人。所有权人包括共有人、财产管理人及所有权人的代理人。他物权人参照本条规定也可行使妨害排除请求权和妨害防止请求权。


第二,权利行使具有可能性。被妨害的物仍然存在,倘若特定物已经毁损或者灭失,则妨害排除请求权和妨害防止请求权就失去意义和可能性,权利人只能提起损害赔偿等其他请求权。同时,妨害具有被排除的可能性,如果妨害在客观上无法被排除,则妨害排除请求权无适用的余地。


第三,存在妨害物权或者可能妨害物权的事实。排除妨害请求权,须有他人以占有以外的方式妨害权利人物权的事实。如果以占有侵害物权,权利人应主张原物返还请求权。排除妨害请求权所指向的这些行为包括:对标的物的侵害;非法利用他人财产致使权利人不能对物行使权利;非法为他人之物设定负担;其他妨害行为。同时,须前述妨害行为正在持续进行。如果妨害行为已经结束,则排除妨碍请求权失去了适用的余地。如果已经结束的妨害行为确实给权利人造成了损害,则权利人可以提起损害赔偿请求。对于妨害防止请求权而言,须存在妨害物权的风险。


第四,妨害物权或者可能妨害物权的行为导致了权利人不能正常行使其权利。此为妨害排除请求权和妨害防止请求权行使的后果要件。换言之,必须以妨害具有违法性为前提。按照通说,以权利人无容忍义务作为判断标准。倘若妨害程度轻微,按照日常生活经验判断,对该等妨害权利人应予以容忍,则权利人不得主张排除妨害。例如,楼下住户不得对楼上住户的轻微脚步声主张妨害排除请求权。


(2)是否需要证明相对人存在主观过错


换言之,相对人善意抑或恶意,对妨害排除请求权和妨害防止请求权的行使是否存在影响?该请求权的行使不以相对人具有过错为要件。排除妨害请求权旨在除去物权人行权的障碍或侵害,恢复物权的完满状态,只要相对人阻碍或危及物权人的权利,权利人均可以要求行为人排除妨碍。这一点不同于侵权责任。


(3)妨害或者可能的妨害产生的原因与相对人有一定联系


换言之,相对人对妨害或可能妨害有无主观上之故意或重大过失,不影响权利人对其提出排除妨害或者消除危险的请求,但是妨害或可能妨害须和相对人有事实上的牵连。


(4)妨害排除、妨害防止请求权不适用诉讼时效


妨害排除请求权和妨害防止请求权为物权请求权,旨在保护物权的完满。《民法典》第196条第1项对此也有也明确规定。


(5)关于举证责任


权利人应当举证证明被排除的妨害具有非法性。如果权利人负有容忍义务,则即便构成妨碍,权利人也不得主张排除。例如,相邻不动产之间,权利人不得对任何妨碍都主张排除,对一些出于有利生产、方便生活等原因,不得不实施的妨碍行为,行为人应予容忍,不得主张排除妨害。但如果相邻不动产一方对另一方的妨害超出了必要的限度,另一方则可以提起排除妨害的请求。对此,权利人应承担举证责任。消除危险是针对尚未发生的侵害,该危险虽未发生,但存在发生的可能,给权利人带来现实的风险,对于这种可能的侵害,权利人可以请求相对人为或者不为一定行为。审判实践中需注意的是,被侵害的风险是现实可能的,而不是权利人的臆想,因此权利人须对该危险发生的可能性承担一定的举证责任。


(6)关于排除妨害的费用承担问题


《民法典》对此没有明确规定。原则上应当由妨害人承担排除妨害的费用。但此时应当考虑妨害人与妨害的发生之间的关联度。如果妨害人没有过错,权利人虽然可以行使排除妨害请求权,但自己承担或者合理分担排除妨碍的费用更加合理一些。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第195~197页。


所有权之国家所有权和集体所有权、私人所有权



04

实践中遇到有关陨石所有权的归属问题应如何认定?


相关法条


第二百五十条  【自然资源的国家所有权】森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但是法律规定属于集体所有的除外。


解答


具有重要科研价值的陨石应属于自然资源,归国家所有。具体理由如下:


(1)参照相关部门规章的规定,可以认定具有重大科研价值的陨石属于国家所有。依据《地质遗迹保护管理规定》第7条第3项的规定,“具有重大科学研究和观赏价值的岩溶、丹霞、黄土、雅丹、花岗岩奇峰、石英砂岩峰林、火山、冰川、陨石、鸣沙、海岸等奇特地质景观”,作为地质遗迹应当予以保护。而依据该规定第4条,“被保护的地质遗迹是国家的宝贵财富,任何单位和个人不得破坏、挖掘、买卖或以其他形式转让。”据此可知,具有重大科学研究和观赏价值的陨石是国家的宝贵财富。在目前法律没有明文规定的情况下,此部门规章应当作为确定陨石归属的重要参照依据。


(2)在法无明文规定的前提下,依据体系解释的方法,宜认定具有重要科研价值的陨石属于自然资源的范畴,归属国家所有。一方面,依据《辞海》对自然资源的定义,其是指天然存在并具有利用价值的自然物。因此,自然资源应当是一个开放性的概念,除既有法律和社会观念明确确认的种类外,不应排除新的自然物纳入自然资源范围内。从这一角度讲,陨石通常具有较高的科研价值,且具有稀缺性,将其列入自然资源的范畴似无不妥。另一方面,我国《宪法》第9条规定,矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有。本条进一步规定,森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外。在《民法典》并未明确界定自然资源含义的背景下,采取“等外”解释的方法,在体系上要以“等内”的内容作为参照。《民法典》第250条“等内”的内容是“森林、山岭、草原、荒地、滩涂”, “等外”的内容有必要与这些类型大致相当,即作为《民法典》第250条规定的典型形态是森林、山岭、草原、荒地、滩涂,它们都是重要的自然资源,而非价值较小的自然资源。陨石虽然属于自然资源,但要归属到《民法典》第250条所规定的“自然资源”范畴,就必须具有重要的科研价值。至于是否重要,则需要在审判实践中根据案件具体情况征询有关部门意见来予以认定。


(3)从价值导向和利益衡量上讲,也有必要将具有重要科研价值的陨石确定为国家所有。对具有重要科研价值的陨石,将其归属于国家所有,有利于国家的科研活动,有利于探索未知的世界,实现人类的福祉。如果适用先占规则将其归属于个人所有,则可能影响相关科研活动的进行。将具有重要科研价值的陨石作为自然资源属于国家所有,并不是要过度扩张国有的范围,而是在一定程度上考虑到了对陨石的充分和有效利用。通常而言,陨石属于高度稀有的自然资源,具有很高的科研价值。针对陨石的科研成果很可能带来重要的公共福利。从经济学上看,法律之所以确认和保护财产权,在很大程度上是为了激励财产权人去创造社会财富。但对于陨石这样的自然资源,其通常是因为偶发因素产生并被人们所发现的。换句话说,这类自然资源并不需要人们付出巨大的成本去创造和发掘。因此,法律没有必要通过赋予发现人所有权来激励陨石财富的创造。当然,有必要依法给予陨石发现人一定的奖励,这也与(原)《民法通则》第79条第1款规定对于埋藏物、隐藏物的发现者给予表扬或者物质奖励的基本精神是一致的。


(4)没有必要将没有重要科研价值的陨石都规定为国家所有。


从《民法典》第250条和第251条的规定来看,自然资源属于国家所有,要么是因为此类自然资源具有重要的价值,要么是出于保护特定的野生动植物资源的需要,并非所有的自然资源都属于国家所有。例如,野生动植物资源归于国家所有,但这并不意味着路边的野花、野草都归属于国家所有,只有列入国家相关法律保护范围的动植物资源,才归属于国家所有。陨石也属于一种自然资源,在确定陨石的法律归属时,原则上也应参照上述规则。从实际情况来看,陨石的类型多种多样,并非所有的陨石都具有重要的科研价值,小块的陨石可能不具有重要的科研价值和其他价值,有的地方甚至已经出现了陨石市场,从而为这些小块陨石的交易提供场所。因此,对于那些没有科研价值的陨石,从《民法典》保护私权的理念角度出发,也没有必要将其归属于国家所有。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第250~252页。


所有权之业主的建筑物区分所有权



05

司法实践中如何依据《民法典》判定利用建筑物共有部分产生的收益归属?


相关法条


第二百八十二条  【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。


解答


第一,在开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利,或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位,或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的,业主或者业主委员会作为原告起诉开发商、物业服务企业或者其他管理人主张归还收益的,人民法院应当予以支持。


第二,共有部分在物业服务企业或其他管理人物业管理期间所产生的收益,应属全体业主所有。但也要明确所谓的收益,应是收入扣除必要的服务管理成本之后的收益,此共有部分的收益,应为共有部分收入与成本支出的差额。物业服务企业或其他管理人在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主,而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬,因此,应当允许物业服务企业或其他管理人扣除管理共有部分时产生的合理成本,否则对其不公平。而物业服务企业或其他管理人应当提供对共有部分进行管理的收入和支出报表等证据证明所发生的费用为合理成本。


第三,物业服务公司不得主张以共有部分收益抵销部分业主欠付的物业管理费。根据法律规定,要进行债务抵销,当事人之间应当互负债务,互享债权。欠付物业管理费的为部分业主,为单个的主体;而共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。此时虽然包括了该部分欠费业主,但两者有本质的区别。因此,双方债权债务主体不同,不符合法定抵销的规定,因此,对物业服务公司行使抵销权的主张,人民法院不应予以支持。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第400-403页。


相邻关系



06

如何理解《民法典》中利用相邻权利人不动产的范围和相邻各方的权利义务?


相关法条


第二百九十二条  【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。


解答


利用相邻权利人不动产的范围包括土地和建筑物。实践中,不动产权利人因修建施工需要利用相邻权利人土地的情况较为常见,利用相邻权利人建筑物的情况则相对较少。利用相邻权利人土地、建筑物的情况包括临时通行,搭脚手架、工棚、工作平台,堆放建筑材料、挖掘管线地沟等。利用相邻权利人的建筑物部位和面积应酌情而定,不限于外墙和屋顶。


因修缮房屋、建筑施工、铺设管线等引起的相邻关系有两个特点:一是“临时利用”,二是“必须利用”。所谓“临时利用”,亦即利用相邻土地、建筑物的时间较为明确,因特定事由在特定时间利用,排除永久利用。与相邻通行权相比,后者不限定通行的期间。临时利用的时间通常为修建施工期间,施工结束立即撤出并恢复原状,不得无故拖延。所谓“必须利用”,是指这种利用具有必要性与合法性,利用相邻权利人土地、建筑物的理由客观存在并且充分,修建施工按规定经过了行政审批。铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线往往涉及社会公众利益,如果不利用相邻权利人的土地、建筑物,施工就无法正常开展,不仅可能造成一定的经济损失,而且可能严重影响企业生产和居民生活。相反,如果这种利用不是“必须”的,不动产权利人经过努力可以自己解决,相邻权利人可以拒绝向其提供便利。


审判实践中,审理此类相邻权纠纷案件,应当根据不同案情,综合适用相关法律法规。即不仅要依照民事法律规范确认双方当事人的权利义务,而且要依据相关行政管理法律法规规章的专门规定审查行为人是否具有相邻权和在何种情况下才能行使相邻权。不动产权利人在利用相邻不动产过程中给相邻权利人造成损失的,应当予以补偿。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第456-459页。


共有理解与适用



07

审判实践中如何依据《民法典》审查共有人对共有物处分、重大修缮和变更性质或者用途的处分权?


相关法条


第三百零一条  【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。


解答


共有物的处分包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分是指对物进行物理上的处置,例如消费、拆除、抛弃等;法律上的处分是指出卖、赠送等权利转让行为。事实上的处分将会导致所有权的标的不再存在;法律上的处分导致物权发生转移。处分对共有产生重大影响,不应当由单独的共有人或少数共有人行使处分权。共同共有的物权处分,应当由全体共有人一致同意,自不待言,但《民法典》第301条对按份共有规定的是三分之二多数决,而非按份共有人一致同意,其理由在于,如果按份共有所有物的处分采取一致同意的方式,可能会影响共有物的效益的发挥,另外,按份共有的处分采取一致同意的方式,也容易引发按份共有人之间的内部矛盾,物之利用效率不高,亦可能导致交易机会的丧失。因此,大部分国家和地区的民法采取多数决的方式,即按照多数按份共有人的意志对共有物进行处分。我国《民法典》采取的是“占份额三分之二以上”的按份共有人同意的标准。


对共有物的重大修缮,是在不改变共有物性质的前提下,提高共有物的效用或者增加共有物的价值的行为,例如旧房翻新。对共有物进行重大修缮,对各共有人有巨大影响。一是重大修缮可能需要共有人承担相关费用;二是重大修缮可能改变物的物理结构;三是重大修缮可能对共有物的利用造成临时的不便。因此,我国《民法典》将重大修缮列为应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的范畴。


须注意的是,《民法典》第301条与(原)《物权法》第97条比较,有一处发生了重要改变。即《民法典》第301条增加了“变更性质或者用途”的情形,即变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。所谓“变更性质或者用途的”行为,对共有物具有重大影响,可能会给共有物带来更大风险或者增加共有人的费用,当然也可能给共有人带来更大收益,因此按照处分和重大修缮的标准来对待变更性质或者用途的行为,是合理的。


《民法典》第301条尽管规定了对共有物的重大修缮、变更性质或者用途的,须经过按份共有人多数决或共同共有人一致同意,但仍遵循意思自治原则,即共有人之间另有约定的除外。在审判实践中,遇到共有物处分、重大修缮和变更性质或者用途等纠纷时,首先应审查共有人对此是否有约定,如果有约定且不违背法律强制性规定或有悖于公序良俗者,应认可约定的效力。同时在审判过程中,应注意对不同意者的权利保护。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第497-498页。


08

依据《民法典》新增规定,按份共有人转让份额时,应如何行使优先购买权?


关联法条


第三百零六条  【优先购买权的实现方式】按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。


两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。


解答


实践中存在大量按份共有人转让其份额未通知其他共有人,损害其他共有人的优先购买权的情形,因此《民法典》的这一新增规定具有重要意义。具体须注意如下问题:


一、通知的要求


按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。通知的主体为拟转让份额的共有人,通知的对象是其他共有人。通知的内容,本条仅规定为“转让条件”。通知的内容是前文所述的“同等条件”,还是转让人与第三人达成的转让合同的全部内容,包括拟受让人的姓名等信息?可以参照《公司法》有限责任公司股权外部转让时对通知内容的要求来理解按份共有人的通知内容,按份共有人应将与第三人达成的交易条件通知其他共有人,以便其他共有人决定是否行使优先购买权。按照本条规定,按份共有人应及时履行通知义务。


二、行权期间


本条规定的合理期限如何理解?(原)《物权法司法解释(一)》第11条规定,“优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。”


关于合理期限,可作如下理解:


(1)按份共有人有约定的,按照约定处理。优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理。此处的“有约定”要求对具体的行使期间有约定,包括期间的起算点、具体期间的长短、是否存在其他例外情形等。但当事人约定的期限,应当符合公序良俗,具有合理性。


(2)以通知中载明的行权期间为合理期限。通知的内容通常包括转让价格、支付方式、支付期限等,通知内容也应包括其他共有人行使优先购买权的行权期限。按照(原)《物权法司法解释(一)》第11条的规定,转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准。


(3)推定为15日。如果通知中没有载明优先权的行权期间。对此,(原)《物权法司法解释(一)》第11条第2项、第3项规定了推定为15日的期间。须注意的是,由于优先购买权的性质应为附有条件的形成权,因此,根据形成权的基本理论,司法解释确定的15日为除斥期间,不得中止、中断或延长。该期间的经过将导致优先购买权确定的丧失。


(4)优先购买权的最长期间。(原)《物权法司法解释(一)》第11条还规定了优先购买权的最长期间。转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起6个月。


三、行权方式


实践中,转让人通常要求其他共有人对是否行使优先购买权进行答复。如果其他共有人并未按照通知要求进行答复,应如何处理?鉴于优先购买权的行权期间一般不会很长,因此,其他共有人只要在该期间行使了优先购买这一事实即可,不宜认定优先购买权这一法定权利因权利人未作答复而消灭。


四、优先购买权的竞合


两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。本条的规定类似于《公司法》的相关规定,也是吸收了(原)《物权法司法解释(一)》第14条的基本内容。(原)《物权法司法解释(一)》第14条规定:“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。”


适用本条的前提是经过协商而协商不成,应当按照“转让时”的份额比例行使权利。如果按照共有关系形成时的份额比例行使优先购买权,则对转让时的按份共有人不公平。


案例君注:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第11条沿袭了原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第11条的规定。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第513-516页。


添附取得物的归属



09

依据《民法典》,因添附而获取物的所有权时,原物之上的权利是否继续存在?


相关法条


第三百二十二条  【添附取得物的归属】因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。


解答


这一情形,通常发生在混合和附合的情形,在善意加工且加工后增值明显的情况下,也会出现这一问题。


我们认为,首先,添附作为所有权取得的重要方式,属于原始取得的范畴,因此,因添附而新取得的所有权,将不再承受原有的权利负担,即该物的所有权因添附而消灭后,该物上的权利负担即告消灭。


其次,对此可以参照善意取得的相关规则处理,《民法典》第313条规定:“善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭。但是,善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”即如果添附后取得所有权的人明知原物之上有权利负担的,则其应当继续承受该权利负担。


最后,这一情形更多地发生在担保物权的领域,要注意与担保物权的物上代位性做好衔接。


案例君注:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第41条规定,抵押权依法设立后,抵押财产被添附,添附物归第三人所有,抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的,人民法院应予支持。抵押权依法设立后,抵押财产被添附,抵押人对添附物享有所有权,抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的,人民法院应予支持,但是添附导致抵押财产价值增加的,抵押权的效力不及于增加的价值部分。抵押权依法设立后,抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人,抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的,人民法院应予支持。

本条所称添附,包括附合、混合与加工。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第583-592页。


10

依据《民法典》如何处理未取得出租人同意擅自装饰装修租赁房屋的行为?


相关法条


第三百二十二条  【添附取得物的归属】因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。


解答


实践中,承租人在未经出租人同意的情况下,擅自对房屋进行装饰装修而引发的纠纷不少。承租人未取得出租人同意,擅自在租赁房屋上进行装饰装修,改变了租赁房屋的形态,因而构成了对房屋所有权人的侵害,依法应当承担侵权责任。


我们认为,承租人未经出租人同意进行装饰装修的,即应认定构成侵权,承担侵权责任。在承租人恶意添附构成侵权的情况下,承租人不得要求出租人就其装饰装修的投入进行补偿。因为在这种情况下,承租人的装修投入应当作为其损失,在其主观上存在过错的情形下,应由其自行承担。在承租人侵权的情况下,也不能适用公平原则要求出租人补偿承租人损失,在一方当事人有过错的情况下,并无公平原则可适用。在承租人构成侵权的情况下,出租人不仅不补偿承租人的装修投入损失,还有权基于房屋所有权主张排除妨害,并要求有过错的承租人承担恢复原状的拆除费用,并就装饰装修中的其他损失请求损害赔偿。添附解决的是所有权的归属问题,作为一种专门用于解决物的有效利用的法律制度,添附独有的价值在于促进物的有效利用,在发生添附的情况下,要恢复原状往往事实上已不可能,继续维持该添附物有利于维护经济价值,避免财产的浪费。


因此,在确定权属时,法律不允许破坏物的一体性而强行将添附物拆除,并以物归原主的方式来明确物的所有权。在某木器加工厂与张某仔房屋租赁合同纠纷中,法院裁判认为,按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的,非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大,可以认定形成附合;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态,则不能认定形成附合。而就侵权责任的承担而言,此只是解决损害赔偿的问题,即对房屋所有权人的救济问题,并不涉及所有权归属,这与添附制度是两个问题,并不冲突。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(上)》,人民法院出版社2020年版,第583-592页。


用益物权之土地承包经营权



11

根据《民法典》相关规定,土地承包经营权人如何向他人流转土地经营权?


相关法条


第三百三十九条  【土地经营权的流转】土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。


解答


“三权分置”作为中央农村土地制度改革的重要内容之一,主要目标在于放活经营权的同时,不损害农民利益。而土地经营权的流转则为放活经营权的具体举措之一。就土地承包经营权的取得方式而言,存在家庭承包和以其他方式承包的土地承包经营权。然而,不论是以家庭承包的方式抑或是通过其他方式承包的土地承包经营权,均可以依法进行流转。


(1)出租


所谓出租,根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条第5款的规定,是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。从前述定义我们可以得出,出租一般具有以下几个特征:


一是尽管承包方将土地经营权对外租赁给他人进行农业生产经营,但其出租的权益范围不能超过原承包经营合同范围,仅是将部分或全部土地经营权进行出租,出租合同的内容不得与原承包合同相冲突;


二是出租后,原承包合同关系、内容并不发生变化,原承包经营权依然存在;


三是基于合同的相对性,发包方与承包方,承包方与承租方为合同主体,发包方与承租方之间并不存在直接的权利义务关系。


(2)入股


所谓入股,根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条第4款的规定,是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。


从前述规定看,基于承包经营权取得的方式或者来源的不同,在政策上对不同类型的土地承包经营权作了不同的限制。土地承包经营权入股是承包人对土地经营权作为股权,折股投资从事农业生产的一种方式,对于解决农民分散经营、规模小、抗风险能力不足的弱点,以及推动农业农村现代化发展均具有重要意义。


(3)其他方式


从表达方式看,其他方式与出租、入股并列为流转土地经营权的方式,作为兜底性规定。因此,对于其他方式的理解, 应指与出租、入股等效果相同的流转方式。


基于此,“转让”“互换”等导致土地承包经营权转移的流转方式,以及“抵押”等发生创设他物权效果的流转方式,并不符合法律规定的本意,均不能纳入“其他方式”之列。


解答出处


摘自最高人民法院民法典编纂研究与贯彻实施工作小组编著:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(下)》,人民法院出版社2020年版,第695-699页。


用益物权之建设用地使用权



12

《民法典》对住宅建设用地使用权期限届满后能否续期、续期的程序以及是否交费是如何规定的?


相关法条


第三百五十九条  【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。


非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。


解答


以出让方式设立的建设用地使用权均有期限限制,该期限一般在出让合同中进行明确约定,国家还根据土地用途的不同设定了最长使用期限。《民法典》编纂过程中,关于住宅建设用地使用权自动续期规则仍是立法的重点和难点,也是最受社会关注的焦点问题之一。对于自动续期的期限如何规定,是否缴纳费用及费用标准如何确定等问题,也产生了较大争议。最终出台的《民法典》规定住宅建设用地使用权采取自动续期模式,即权利期限届满后不需要当事人向政府部门申请批准,就可以自动延长,续期后原权利设计的权利义务内容一般不变。这既有利于降低行政成本,也可以免除权利人申请续期的繁杂手续,系对原申请续期模式的重大改革。该规定属于强行性规范,不允许当事人通过出让合同予以排除,也不允许政府单方面地制定相关的规范性文件予以排除。


关于续期是否需要支付相关费用的问题,《民法典》则根据(原)《物权法》第149条、《城市房地产管理法》第22条规定,先作出原则性规定,并通过转介方式将续期费用的缴纳或者减免问题交由其他法律、行政法规规定,待国务院正式提出法律修改议案后,再进一步作好衔接。


目前,因绝大多数住宅建设用地使用权尚未到期,故法院面临的相关法律争议较少。但有些地区如温州、深圳、青岛出现过住宅建设用地使用权到期需续期的情况。浙江省国土资源厅就此问题请示原国土资源部,原国土资源部作出《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》,主要内容是:《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出,“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前,少数住宅建设用地使用权期间届满的,可按以下过渡性办法处理:


(1)不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的,权利人不需要专门提出续期申请。


(2)不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。


(3)正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续,涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号)办理相关手续”。故在相关法律、行政法规对住宅建设用地使用权续期期限、是否缴纳相关费用等作出明确规定前,实践中可参照上述复函的规定处理。


解答出处


摘自最高人民法院民法典编纂研究与贯彻实施工作小组编著:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(下)》,人民法院出版社2020年版,第819-822页。


用益物权之居住权



13

《民法典》规定的居住权人是否既包括自然人又包括法人和非法人组织?


相关法条


第三百六十七条  【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。


居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。


解答


“居住”本身就表明了强烈的人身性,其权利主体只能是自然人,法人或其他组织对房屋的利用只能是“使用”“利用”,而不可能是“居住”。


《民法典》第366条规定居住权“以满足生活居住的需要”,更加清楚表明了我国居住权主体只限于自然人。《民法典》第367条规定居住权合同应当包括“当事人的姓名或者名称和住所”。这里规定的当事人并非居住权主体,而是居住权合同的主体,包括了居住权设立人。假定住宅所有人甲拟在其住宅上为乙设立居住权,双方签订居住权合同并实际履行。此时乙作为居住权人只能是自然人。


但对于居住权设立人(住宅所有人)甲而言,既可以是自然人,也可以是法人或其他组织。当甲是法人或其他组织时,在双方签订的合同中,自然应当出现其“名称”。


这种情形主要出现在合作建房等商业用途中,如《无锡市房屋居住权处理办法》第2条规定:“机关、团体、企业、事业单位(以下简称单位)与个人共同投资、建造房屋的居住权处理,也适用本办法。”


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(下)》,人民法院出版社2020年版,第869~870页。


14

住宅所有权人在住宅灭失或被征收时,是否依据《民法典》仍对原居住权人负有特定义务?


相关法条


第三百七十条  【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。


解答


这个问题应当区分居住权是有偿还是无偿设立两种情形。在商业投资领域等有偿设立居住权的情形下,因客观原因导致住宅灭失无法继续履行合同的,居住权人可以不再支付剩余期限内应当支付的居住权价款。已经支付的,可以请求返还。此时,不发生所有权人以所获得赔偿金向居住权人赔偿的事宜。而在无偿设立的情况下,因居住权人并未支付对价,故居住权消灭的,原则上不发生赔偿或补偿。但应当考虑的是,当所有权人因住宅灭失获得了足额赔偿,则该赔偿必定是针对其所有权“圆满”状态的赔偿,而实际上所有权人在住宅设立居住权后享有的是“虚有权”。


前者价值显著高于后者。故在此情形中,所有权人应当就该部分差价给予原居住权人以适当补偿。特别是在遗嘱设立居住权情形下,遗嘱人以住宅分别为不同子女设立所有权和居住权,以实现财产利益的合理分配。如果住宅灭失后继承房屋所有权一方获得充分赔偿而居住权人却无任何补偿,则违背遗嘱人的真实意图。相应的,如果房屋所有权人未得到充分受偿,则强制其给予居住权人部分补偿显然有违公平。总而言之,房屋灭失后居住权人是否应当得到补偿是较为复杂的问题,不宜以一刀切的方式确立规则。


于房屋被征收的情形,则情况有所不同。《民法典》第327条规定,因不动产或者动产被征收致使用益物权消灭,用益物权人有权依照《民法典》第243条、第245条的规定获得相应补偿。由此,房屋所有权人、居住权人均可以依照上述规定请求补偿。但居住权人如何获得补偿,则可以有两种路径选择:


第一,由国家对房屋所有权人和居住权人分别予以补偿。这样固然有利于对居住权人利益的保护,但需要补偿主体事先区分所征收的房屋是否已设定居住权,精准辨识居住权人和所有权人的利益。在涉及成百上千户居民的规模化征收工作中,这样的做法难免会显著降低征收工作效率,提高征收工作成本。


第二,居住权人的利益包含于房屋所有权的整体利益中,在征收补偿阶段没有必要区分房屋所有权人和居住权人的利益。故居住权人应得的补偿款,可以由房屋所有权人统一领取后,再由居住权人向房屋所有权人主张。


此种模式,可以维持现有的征收补偿制度,且易于适用有偿和无偿设立居住权等不同情形。例如,房屋所有权人以帮扶为目的,为方便居住权人就近工作而无偿为其设立居住权。由于居住权人系基于房屋所有权人好意无偿取得居住权,故在居住权因房屋征收消灭后,其不应再从房屋补偿款中分配利益。于此情形下,如果由征收补偿主体判断是否应当补偿居住权人并不现实,而交由房屋所有权人与居住权人处理则更为妥当。以上两种路径如何选择,可以在司法实践中进一步探索。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(下)》,人民法院出版社2020年版,第893~894页。


担保物权之一般抵押权



15

司法实践中应如何依据《民法典》认定流押条款及其效力?


相关法条


第四百零一条  【流押】抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。


解答


(1)流押条款的认定


所谓流押条款,指的是当事人在合同中约定,一旦债务人到期不履行债务,抵押财产就归债权人所有的条款。理论上说,流押条款应该是抵押合同的一个或数个条款,但抵押合同中是否存在流押条款很容易加以识别,并无特别强调的必要。而且抵押权作为优先受偿权,抵押权人一般不以取得抵押财产为其目的,在抵押合同中约定流押条款的情形反而并不多见。


从司法实践看,与流押条款密切相关的是让与担保。在让与担保中,当事人形式上签订的是转让合同(包括买卖合同、股权转让合同),实际目的却在于设定担保。正因为形式上签订的是转让合同,所以才会约定抵押财产在特定情况下归名义上的买受人(实际上的债权人)所有。在此情形中,识别是否存在流押条款,首先就要识别该所谓的转让合同是真正的转让合同,还是让与担保合同。


我们认为,是否存在主合同是判断一个协议是真正的转让合同还是让与担保的重要标准。让与担保作为一种非典型担保,属于从合同的范畴。与此相对应,往往还会存在一个主合同。而真正的转让合同往往只有一个合同,不存在主从合同的问题。


另外,让与担保中,当事人或者约定回购条款,或者名义上的买受人实际取得所有权附有一定条件,此点使其有别于一般的转让合同。因为在一般的转让合同中,一旦所有权发生了转移,通常不会发生回购或附条件的问题。


(2)流押条款的效力


《民法典》第401条并未直接规定流押条款的效力,但从条文表述看,流押条款仍然是无效的,因为如果流押条款是有效的,抵押权人就可直接根据约定享有抵押财产的所有权,而不是只能依法就抵押财产优先受偿。但另一方面,本条并未沿袭(原)《物权法》第186条关于禁止流押的表述,而是认为流押条款仍会产生“依法就抵押财产优先受偿”的法律效果,而非归于无效。从解释论上说,应当认为无效的流押条款已经转化为有效的清算型担保。


准确理解流押条款的效力,关键在于理解本条有关“依法”的表述。此处的“依法”包括以下两层含义:


一是抵押权须已依法设立。流押条款的效力本身仅涉及该条款是否有效的问题,不涉及是否有物权效力问题。换言之,是否具有物权效力不是流押条款所能解决的问题。而要想具有物权效力,前提是抵押权须已有效设立。对不动产抵押而言,须已完全登记;对动产抵押而言,鉴于其采登记对抗主义,只需签订合法有效的抵押合同即可。


二是须依照抵押权实现的相关规定实现抵押权。抵押权的实现包括折价、拍卖、变卖等方式,作为禁止流押柔化的产物,本条为归属型清算或者处分型清算留下了空间。从实务操作看,如债务人甲以其价值100万元的房屋向乙提供抵押,约定不履行到期债务,就将该房屋抵给乙。在甲不履行到期债务时,如乙认为该房屋价值高于100万元的,可以主张该房屋归其所有,如果甲同意的,意味着双方达成了折价协议,符合《民法典》有关以折价方式实现抵押权的规定,此为归属型清算。如果甲不同意,可以请求拍卖、变卖(当然须承担相应费用),拍卖、变卖后的价款用以优先清偿债务,并实行多退少补,此时转为处分型清算。当然,如果乙认为房屋价格下跌了,也可以请求拍卖、变卖该房屋(此时,乙需要支付拍卖、变卖费用),以所得价款优先受偿,不足部分再请求甲继续履行。可见,此处所谓的清算既可以是归属型清算,也可以是处分型清算,但不论何种情形,原则上都需要进行清算。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(下)》,人民法院出版社2020年版,第1070~1072页。


16

司法实践中应如何理解和适用《民法典》“抵押不破租赁”规则?


相关法条


第四百零五条  【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。


解答


所谓“抵押不破租赁”,指的是出租人将财产出租并转移占有后,又用该财产设定抵押权时,原租赁关系不受抵押权的影响。准确理解该规则,需要注意以下几点:


第一,承租人须已经占有租赁物。租赁权性质上尽管属于债权,但却具有对抗所有权、抵押权等物权的效力。也就是说,尽管其性质属于债权,但却具有优于物权的效力。而之所以要对承租人进行如此强度的保护,主要在于保护其使用状态的稳定,而使用的前提则是占有,加之占有也具有一定的公示功能,为此,不论是本条的“抵押不破租赁”规则还是《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”,都在(原)《物权法》(原)《合同法》相关条文基础上增加规定了能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。换言之,如签订租赁合同尚未占有租赁物的承租人,仅为一般债权人,不能对抗后设立的抵押权。


第二,在后的抵押权须已设立。“买卖不破租赁”也好,“抵押不破租赁”也罢,本质上均为在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已经转移占有的租赁权。故在“买卖不破租赁”场合,要求所有权已经发生变动;在“抵押不破租赁”场合,也要求抵押权已经设立。而(原)《物权法》第190条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响……”而订立抵押合同,在动产抵押场合,固然往往意味着抵押权已经设立(但在批准生效场合,抵押合同成立也不意味着就当然生效),但就不动产或不动产权利抵押而言,仅签订抵押合同未办理登记时,抵押权尚未设立,当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利,此种权利效力上要弱于物权,更不用说弱于可以对抗物权的租赁权了。尤其是抵押合同何时订立难以判断,在当事人之间恶意串通倒签抵押合同而法院又缺乏手段认定的情况下,租赁权的保护将会面临极大挑战。就此而言,本条将在后的抵押权限于已经设立的抵押权,而非仅仅签订抵押合同,不仅逻辑上更为周延,操作上也更为便捷。


第三,如何理解“原租赁关系不受该抵押权的影响”。所谓原租赁关系不受该抵押权的影响,一方面,是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续,承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物;另一方面,是指抵押权实现时,只要租赁合同还在合同有效期内,租赁合同对抵押物(同时也是租赁物)受让人继续有效,受让人取得的是有租赁权负担的抵押物。此时,抵押权人或者受让人能否向抵押人主张损害赔偿?对此,存在不同观点。有一种观点认为,承租人占有租赁物本身就具有一定的公示功能,对此,抵押权人在设立抵押权时是明知的,受让人受让抵押权时更是明知的,因此,不能向抵押人主张损害赔偿。另一种观点则认为,承租人占有租赁物不一定就是租赁物变动的公示方法,抵押人在设立抵押时应当将已经设立租赁权的事实告知抵押权人,因抵押人未尽告知义务而导致的抵押物价值贬损的损失,抵押权人可以向抵押人主张。但在抵押物拍卖、变卖时,其上有权利负担这一事实受让人往往是明知的,受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易,应当自担风险,不得请求承担权利瑕疵担保责任。况且物上存在权利瑕疵也会影响抵押物的价值,受让人可能会以较低的价格受让抵押物,因而价格的贬损对其来说不能算是损失,故其不能向抵押人主张损失。我们赞同后一种观点。


第四,关于“抵押不破租赁”的适用范围。关于“买卖不破租赁”或者“抵押不破租赁”是仅适用于不动产租赁,还是适用于一切租赁,一直存在争议。有观点认为,应当将其限于不动产租赁。我们认为,从立法论的角度看,该说确有一定道理。但从《民法典》相关条文的表述看,并未对适用范围作出限制,故应当理解为该规则适用于包括动产在内的租赁。总之,在先租赁后抵押场合,权利顺序为:已转移占有的租赁权﹥已设立的抵押权﹥未转移占有的租赁权。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(下)》,人民法院出版社2020年版,第1084~1086页。


担保物权之动产质押



17

司法实践中,对于《民法典》有限承认流质契约的新规则适用应注意哪些问题?



关联法条


第四百二十八条  【流质】质权人在债务履行期限届满前,与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的,只能依法就质押财产优先受偿。


解答


《民法典》第428条适当开禁流质契约,明确了质权人在债务履行期限届满前,与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的,只能依法就质押财产优先受偿。这既扩大了融资担保的方式,也让流质回归到了质权的本质属性,还会在行为导向上规范质权设定行为。具体适用中要准确把握以下四方面:


第一,本条明确了“质权人在债务履行期限届满前,与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”的情形,不能认定该条款无效,更不能认定该质权无效。换言之,即使质权人即债权人与出质人之间作出了上述约定,也不影响质押合同的效力,更不能影响质权的成立。


第二,当事人在质押合同中作出了这一约定后,在符合质权实现条件时,即债务人到期未履行债务的,不能产生该约定的法律后果,即质权人不能取得该标的物的所有权,其只能从实现其债权的角度获得满足,也就只能从质权作为担保物权的功能价值上予以定位,质权人得以就该标的物在其担保范围内的债权优先受偿。至于优先受偿的方式和程序,应当同于担保物权实现的一般程序。在后果上,也就是该标的物价值不足以偿还所担保债权范围的,债务人应当继续承担剩余债务的清偿责任;如果该标的物价值超过所担保债权范围,则超过部分应当返还出质人。此外,即使这一约定达不到该约定预期的效力,也不能影响该质押合同其他条款的效力。


第三,适用的前提条件是当事人在“债务履行前”作出的约定。这一时间限定十分重要。在债务到期后债务人没有履行债务的时候,质权人和出质人约定以出质物移转给债权人所有的条款是有效的,这不属于本条规定的流质契约的范畴,而是质权实现的一种方式。当然,这时要按照市场价值合理估价,也要注意考虑维护第三人,尤其是出质人的其他债权人的合法权益。当出质物的价值高于债权额时,质权人在取得出质物的所有权时要给予出质人以合理的补偿,若出质物的价值低于其所担保的债权额时,债务人要对余额继续履行清偿义务。


第四,虽然适当开禁了流质契约,但不能认为流质契约就绝对有效。流质契约也属于合同的一种,有关合同法律制度的一般规则,流质契约当然也要适用。如果该流质契约存在可撤销事由的,依照当事人申请,人民法院可以依法予以撤销。但要注意如果存在《民法典》总则编中第151条规定的“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平”的情形,则要适当把握,尤其是关于是否构成显失公平的认定方面,要注意与《民法典》第428条后段的“只能依法就质押财产优先受偿”相衔接。如果通过这一内容予以限定,可以确保公平,就不能适用《民法典》总则编中第151条的规定撤销该约定。此外,在存在符合合同保全中的撤销权的情形下,也可以适用《民法典》合同编的相应规定予以撤销。


解答出处


摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典物权编理解与适用(下)》,人民法院出版社2020年版,第1183~1184页。


   注:案例君对原文内容已作修改。


 楼主| 发表于 2021-12-13 08:42:43 | 显示全部楼层
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民法典第二编物权(全文)share [url=]每天学点法律知识[/url] 2021-08-21 21:34
中华人民共和国民法典(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)
第二编&#8194;&#8194;物&#8194;&#8194;权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一分编&#8194;&#8194;通&#8194;&#8194;则&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一章&#8194;&#8194;一般规定&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二章&#8194;&#8194;物权的设立、变更、转让和消灭&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一节&#8194;&#8194;不动产登记&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二节&#8194;&#8194;动产交付&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第三节&#8194;&#8194;其他规定&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第三章&#8194;&#8194;物权的保护&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二分编&#8194;&#8194;所&#8194;有&#8194;权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第四章&#8194;&#8194;一般规定&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第五章&#8194;&#8194;国家所有权和集体所有权、私人所有权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第六章&#8194;&#8194;业主的建筑物区分所有权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第七章&#8194;&#8194;相邻关系&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第八章&#8194;&#8194;共&#8194;&#8194;有&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第九章&#8194;&#8194;所有权取得的特别规定&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第三分编&#8194;&#8194;用益物权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十章&#8194;&#8194;一般规定&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十一章&#8194;&#8194;土地承包经营权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十二章&#8194;&#8194;建设用地使用权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十三章&#8194;&#8194;宅基地使用权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十四章&#8194;&#8194;居&#8194;住&#8194;权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十五章&#8194;&#8194;地&#8194;役&#8194;权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第四分编&#8194;&#8194;担保物权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十六章&#8194;&#8194;一般规定&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十七章&#8194;&#8194;抵&#8194;押&#8194;权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一节&#8194;&#8194;一般抵押权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二节&#8194;&#8194;最高额抵押权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十八章&#8194;&#8194;质&#8194;&#8194;权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一节&#8194;&#8194;动产质权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二节&#8194;&#8194;权利质权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十九章&#8194;&#8194;留&#8194;置&#8194;权&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第五分编&#8194;&#8194;占&#8194;&#8194;有&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二十章&#8194;&#8194;占&#8194;&#8194;有
第二编&#8194;&#8194;物&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;权第一分编&#8194;&#8194;通&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;则第一章&#8194;&#8194;一般规定第二百零五条&#8194;&#8194;本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。第二百零六条&#8194;&#8194;国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展,按劳分配为主体、多种分配方式并存,社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第二百零七条&#8194;&#8194;国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。第二百零八条&#8194;&#8194;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。
第二章&#8194;&#8194;物权的设立、变更、转让和消灭第一节&#8194;&#8194;不动产登记第二百零九条&#8194;&#8194;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。第二百一十条&#8194;&#8194;不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。第二百一十一条&#8194;&#8194;当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第二百一十二条&#8194;&#8194;登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。第二百一十三条&#8194;&#8194;登记机构不得有下列行为:(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。第二百一十四条&#8194;&#8194;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十五条&#8194;&#8194;当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。第二百一十六条&#8194;&#8194;不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第二百一十七条&#8194;&#8194;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。第二百一十八条&#8194;&#8194;权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料,登记机构应当提供。第二百一十九条&#8194;&#8194;利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。第二百二十条&#8194;&#8194;权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。第二百二十一条&#8194;&#8194;当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。第二百二十二条&#8194;&#8194;当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。第二百二十三条&#8194;&#8194;不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
第二节&#8194;&#8194;动产交付第二百二十四条&#8194;&#8194;动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。第二百二十五条&#8194;&#8194;船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。第二百二十六条&#8194;&#8194;动产物权设立和转让前,权利人已经占有该动产的,物权自民事法律行为生效时发生效力。第二百二十七条&#8194;&#8194;动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。第二百二十八条&#8194;&#8194;动产物权转让时,当事人又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。
第三节&#8194;&#8194;其他规定第二百二十九条&#8194;&#8194;因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第二百三十条&#8194;&#8194;因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。第二百三十一条&#8194;&#8194;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。第二百三十二条&#8194;&#8194;处分依照本节规定享有的不动产物权,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。
第三章&#8194;&#8194;物权的保护第二百三十三条&#8194;&#8194;物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第二百三十四条&#8194;&#8194;因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。第二百三十五条&#8194;&#8194;无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。第二百三十六条&#8194;&#8194;妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百三十七条&#8194;&#8194;造成不动产或者动产毁损的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。第二百三十八条&#8194;&#8194;侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。第二百三十九条&#8194;&#8194;本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
第二分编&#8194;&#8194;所有权第四章&#8194;&#8194;一般规定第二百四十条&#8194;&#8194;所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十一条&#8194;&#8194;所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。第二百四十二条&#8194;&#8194;法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何组织或者个人不能取得所有权。第二百四十三条&#8194;&#8194;为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第二百四十四条&#8194;&#8194;国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。第二百四十五条&#8194;&#8194;因抢险救灾、疫情防控等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。
第五章&#8194;&#8194;国家所有权和集体所有权、私人所有权第二百四十六条&#8194;&#8194;法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的,依照其规定。第二百四十七条&#8194;&#8194;矿藏、水流、海域属于国家所有。第二百四十八条&#8194;&#8194;无居民海岛属于国家所有,国务院代表国家行使无居民海岛所有权。第二百四十九条&#8194;&#8194;城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。第二百五十条&#8194;&#8194;森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但是法律规定属于集体所有的除外。第二百五十一条&#8194;&#8194;法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。第二百五十二条&#8194;&#8194;无线电频谱资源属于国家所有。第二百五十三条&#8194;&#8194;法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有。第二百五十四条&#8194;&#8194;国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。第二百五十五条&#8194;&#8194;国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。第二百五十六条&#8194;&#8194;国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。第二百五十七条&#8194;&#8194;国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。第二百五十八条&#8194;&#8194;国家所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。第二百五十九条&#8194;&#8194;履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。第二百六十条&#8194;&#8194;集体所有的不动产和动产包括:(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;(四)集体所有的其他不动产和动产。第二百六十一条&#8194;&#8194;农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包;(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;(五)法律规定的其他事项。第二百六十二条&#8194;&#8194;对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权;(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权;(三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。第二百六十三条&#8194;&#8194;城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百六十四条&#8194;&#8194;农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。第二百六十五条&#8194;&#8194;集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。第二百六十六条&#8194;&#8194;私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第二百六十七条&#8194;&#8194;私人的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。第二百六十八条&#8194;&#8194;国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。第二百六十九条&#8194;&#8194;营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。营利法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。第二百七十条&#8194;&#8194;社会团体法人、捐助法人依法所有的不动产和动产,受法律保护。
第六章&#8194;&#8194;业主的建筑物区分所有权第二百七十一条&#8194;&#8194;业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条&#8194;&#8194;业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条&#8194;&#8194;业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第二百七十四条&#8194;&#8194;建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。第二百七十五条&#8194;&#8194;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。第二百七十六条&#8194;&#8194;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第二百七十七条&#8194;&#8194;业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第二百七十八条&#8194;&#8194;下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二百七十九条&#8194;&#8194;业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。第二百八十条&#8194;&#8194;业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二百八十一条&#8194;&#8194;建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。第二百八十二条&#8194;&#8194;建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。第二百八十三条&#8194;&#8194;建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。第二百八十四条&#8194;&#8194;业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。第二百八十五条&#8194;&#8194;物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。第二百八十六条&#8194;&#8194;业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。第二百八十七条&#8194;&#8194;业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。
第七章&#8194;&#8194;相邻关系第二百八十八条&#8194;&#8194;不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。第二百八十九条&#8194;&#8194;法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。第二百九十条&#8194;&#8194;不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。第二百九十一条&#8194;&#8194;不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。第二百九十二条&#8194;&#8194;不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第二百九十三条&#8194;&#8194;建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第二百九十四条&#8194;&#8194;不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。第二百九十五条&#8194;&#8194;不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。第二百九十六条&#8194;&#8194;不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第八章&#8194;&#8194;共&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;有第二百九十七条&#8194;&#8194;不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第二百九十八条&#8194;&#8194;按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第二百九十九条&#8194;&#8194;共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第三百条&#8194;&#8194;共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。第三百零一条&#8194;&#8194;处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。第三百零二条&#8194;&#8194;共有人对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照其约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。第三百零三条&#8194;&#8194;共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的,应当给予赔偿。第三百零四条&#8194;&#8194;共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。第三百零五条&#8194;&#8194;按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第三百零六条&#8194;&#8194;按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。第三百零七条&#8194;&#8194;因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。第三百零八条&#8194;&#8194;共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。第三百零九条&#8194;&#8194;按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。第三百一十条&#8194;&#8194;两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照适用本章的有关规定。
第九章&#8194;&#8194;所有权取得的特别规定第三百一十一条&#8194;&#8194;无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。第三百一十二条&#8194;&#8194;所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物;但是,受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。第三百一十三条&#8194;&#8194;善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭。但是,善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。第三百一十四条&#8194;&#8194;拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门。第三百一十五条&#8194;&#8194;有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。第三百一十六条&#8194;&#8194;拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。第三百一十七条&#8194;&#8194;权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。第三百一十八条&#8194;&#8194;遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的,归国家所有。第三百一十九条&#8194;&#8194;拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的,依照其规定。第三百二十条&#8194;&#8194;主物转让的,从物随主物转让,但是当事人另有约定的除外。第三百二十一条&#8194;&#8194;天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照其约定。法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。第三百二十二条&#8194;&#8194;因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。
第三分编&#8194;&#8194;用益物权第十章&#8194;&#8194;一般规定第三百二十三条&#8194;&#8194;用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。第三百二十四条&#8194;&#8194;国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,组织、个人依法可以占有、使用和收益。第三百二十五条&#8194;&#8194;国家实行自然资源有偿使用制度,但是法律另有规定的除外。第三百二十六条&#8194;&#8194;用益物权人行使权利,应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。第三百二十七条&#8194;&#8194;因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。第三百二十八条&#8194;&#8194;依法取得的海域使用权受法律保护。第三百二十九条&#8194;&#8194;依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章&#8194;&#8194;土地承包经营权第三百三十条&#8194;&#8194;农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。第三百三十一条&#8194;&#8194;土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。第三百三十二条&#8194;&#8194;耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的承包期限届满,由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。第三百三十三条&#8194;&#8194;土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书,并登记造册,确认土地承包经营权。第三百三十四条&#8194;&#8194;土地承包经营权人依照法律规定,有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。第三百三十五条&#8194;&#8194;土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记;未经登记,不得对抗善意第三人。第三百三十六条&#8194;&#8194;承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当依照农村土地承包的法律规定办理。第三百三十七条&#8194;&#8194;承包期内发包人不得收回承包地。法律另有规定的,依照其规定。第三百三十八条&#8194;&#8194;承包地被征收的,土地承包经营权人有权依据本法第二百四十三条的规定获得相应补偿。第三百三十九条&#8194;&#8194;土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。第三百四十条&#8194;&#8194;土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。第三百四十一条&#8194;&#8194;流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。第三百四十二条&#8194;&#8194;通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。第三百四十三条&#8194;&#8194;国家所有的农用地实行承包经营的,参照适用本编的有关规定。
第十二章&#8194;&#8194;建设用地使用权第三百四十四条&#8194;&#8194;建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第三百四十五条&#8194;&#8194;建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。第三百四十六条&#8194;&#8194;设立建设用地使用权,应当符合节约资源、保护生态环境的要求,遵守法律、行政法规关于土地用途的规定,不得损害已经设立的用益物权。第三百四十七条&#8194;&#8194;设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。第三百四十八条&#8194;&#8194;通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:(一)当事人的名称和住所;(二)土地界址、面积等;(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;(四)土地用途、规划条件;(五)建设用地使用权期限;(六)出让金等费用及其支付方式;(七)解决争议的方法。第三百四十九条&#8194;&#8194;设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。第三百五十条&#8194;&#8194;建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。第三百五十一条&#8194;&#8194;建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。第三百五十二条&#8194;&#8194;建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。第三百五十三条&#8194;&#8194;建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但是法律另有规定的除外。第三百五十四条&#8194;&#8194;建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。第三百五十五条&#8194;&#8194;建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。第三百五十六条&#8194;&#8194;建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第三百五十七条&#8194;&#8194;建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。第三百五十八条&#8194;&#8194;建设用地使用权期限届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。第三百五十九条&#8194;&#8194;住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。第三百六十条&#8194;&#8194;建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。第三百六十一条&#8194;&#8194;集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。
第十三章&#8194;&#8194;宅基地使用权第三百六十二条&#8194;&#8194;宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第三百六十三条&#8194;&#8194;宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。第三百六十四条&#8194;&#8194;宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当依法重新分配宅基地。第三百六十五条&#8194;&#8194;已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章&#8194;&#8194;居&#8194;住&#8194;权第三百六十六条&#8194;&#8194;居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。第三百六十七条&#8194;&#8194;设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。第三百六十八条&#8194;&#8194;居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条&#8194;&#8194;居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。第三百七十条&#8194;&#8194;居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。第三百七十一条&#8194;&#8194;以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
第十五章&#8194;&#8194;地&#8194;役&#8194;权第三百七十二条&#8194;&#8194;地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。第三百七十三条&#8194;&#8194;设立地役权,当事人应当采用书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款:(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)供役地和需役地的位置;(三)利用目的和方法;(四)地役权期限;(五)费用及其支付方式;(六)解决争议的方法。第三百七十四条&#8194;&#8194;地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。第三百七十五条&#8194;&#8194;供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其不动产,不得妨害地役权人行使权利。第三百七十六条&#8194;&#8194;地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。第三百七十七条&#8194;&#8194;地役权期限由当事人约定;但是,不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。第三百七十八条&#8194;&#8194;土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时,该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。第三百七十九条&#8194;&#8194;土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。第三百八十条&#8194;&#8194;地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但是合同另有约定的除外。第三百八十一条&#8194;&#8194;地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。第三百八十二条&#8194;&#8194;需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。第三百八十三条&#8194;&#8194;供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有法律约束力。第三百八十四条&#8194;&#8194;地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:(一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权;(二)有偿利用供役地,约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。第三百八十五条&#8194;&#8194;已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四分编&#8194;&#8194;担保物权第十六章&#8194;&#8194;一般规定第三百八十六条&#8194;&#8194;担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但是法律另有规定的除外。第三百八十七条&#8194;&#8194;债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。第三人为债务人向债权人提供担保的,可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。第三百八十八条&#8194;&#8194;设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的,担保合同无效,但是法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第三百八十九条&#8194;&#8194;担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照其约定。第三百九十条&#8194;&#8194;担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。第三百九十一条&#8194;&#8194;第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任。第三百九十二条&#8194;&#8194;被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。第三百九十三条&#8194;&#8194;有下列情形之一的,担保物权消灭:(一)主债权消灭;(二)担保物权实现;(三)债权人放弃担保物权;(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。
第十七章&#8194;&#8194;抵&#8194;押&#8194;权第一节&#8194;&#8194;一般抵押权第三百九十四条&#8194;&#8194;为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条&#8194;&#8194;债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)海域使用权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第三百九十六条&#8194;&#8194;企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。第三百九十七条&#8194;&#8194;以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。第三百九十八条&#8194;&#8194;乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第三百九十九条&#8194;&#8194;下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。第四百条&#8194;&#8194;设立抵押权,当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款:(一)被担保债权的种类和数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)抵押财产的名称、数量等情况;(四)担保的范围。第四百零一条&#8194;&#8194;抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。第四百零二条&#8194;&#8194;以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百零三条&#8194;&#8194;以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。第四百零四条&#8194;&#8194;以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。第四百零五条&#8194;&#8194;抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。第四百零六条&#8194;&#8194;抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。第四百零七条&#8194;&#8194;抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第四百零八条&#8194;&#8194;抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求抵押人停止其行为;抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值,也不提供担保的,抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。第四百零九条&#8194;&#8194;抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是,抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的,不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。第四百一十条&#8194;&#8194;债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。第四百一十一条&#8194;&#8194;依据本法第三百九十六条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定:(一)债务履行期限届满,债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者解散;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。第四百一十二条&#8194;&#8194;债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起,抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。第四百一十三条&#8194;&#8194;抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。第四百一十四条&#8194;&#8194;同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序;(二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权,清偿顺序参照适用前款规定。第四百一十五条&#8194;&#8194;同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。第四百一十六条&#8194;&#8194;动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿,但是留置权人除外。第四百一十七条&#8194;&#8194;建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是,新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。第四百一十八条&#8194;&#8194;以集体所有土地的使用权依法抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。第四百一十九条&#8194;&#8194;抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。
第二节&#8194;&#8194;最高额抵押权第四百二十条&#8194;&#8194;为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。第四百二十一条&#8194;&#8194;最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但是当事人另有约定的除外。第四百二十二条&#8194;&#8194;最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额。但是,变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。第四百二十三条&#8194;&#8194;有下列情形之一的,抵押权人的债权确定:(一)约定的债权确定期间届满;(二)没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;(三)新的债权不可能发生;(四)抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押;(五)债务人、抵押人被宣告破产或者解散;(六)法律规定债权确定的其他情形。第四百二十四条&#8194;&#8194;最高额抵押权除适用本节规定外,适用本章第一节的有关规定。
第十八章&#8194;&#8194;质&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;权第一节&#8194;&#8194;动产质权第四百二十五条&#8194;&#8194;为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。第四百二十六条&#8194;&#8194;法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。第四百二十七条&#8194;&#8194;设立质权,当事人应当采用书面形式订立质押合同。质押合同一般包括下列条款:(一)被担保债权的种类和数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)质押财产的名称、数量等情况;(四)担保的范围;(五)质押财产交付的时间、方式。第四百二十八条&#8194;&#8194;质权人在债务履行期限届满前,与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的,只能依法就质押财产优先受偿。第四百二十九条&#8194;&#8194;质权自出质人交付质押财产时设立。第四百三十条&#8194;&#8194;质权人有权收取质押财产的孳息,但是合同另有约定的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。第四百三十一条&#8194;&#8194;质权人在质权存续期间,未经出质人同意,擅自使用、处分质押财产,造成出质人损害的,应当承担赔偿责任。第四百三十二条&#8194;&#8194;质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的,出质人可以请求质权人将质押财产提存,或者请求提前清偿债务并返还质押财产。第四百三十三条&#8194;&#8194;因不可归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少,足以危害质权人权利的,质权人有权请求出质人提供相应的担保;出质人不提供的,质权人可以拍卖、变卖质押财产,并与出质人协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。第四百三十四条&#8194;&#8194;质权人在质权存续期间,未经出质人同意转质,造成质押财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。第四百三十五条&#8194;&#8194;质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质,质权人放弃该质权的,其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。第四百三十六条&#8194;&#8194;债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的,质权人应当返还质押财产。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,质权人可以与出质人协议以质押财产折价,也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。质押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。第四百三十七条&#8194;&#8194;出质人可以请求质权人在债务履行期限届满后及时行使质权;质权人不行使的,出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。出质人请求质权人及时行使质权,因质权人怠于行使权利造成出质人损害的,由质权人承担赔偿责任。第四百三十八条&#8194;&#8194;质押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归出质人所有,不足部分由债务人清偿。第四百三十九条&#8194;&#8194;出质人与质权人可以协议设立最高额质权。最高额质权除适用本节有关规定外,参照适用本编第十七章第二节的有关规定。
第二节&#8194;&#8194;权利质权第四百四十条&#8194;&#8194;债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质:(一)汇票、本票、支票;(二)债券、存款单;(三)仓单、提单;(四)可以转让的基金份额、股权;(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;(六)现有的以及将有的应收账款;(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。第四百四十一条&#8194;&#8194;以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的,质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的,质权自办理出质登记时设立。法律另有规定的,依照其规定。第四百四十二条&#8194;&#8194;汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的,质权人可以兑现或者提货,并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。第四百四十三条&#8194;&#8194;以基金份额、股权出质的,质权自办理出质登记时设立。基金份额、股权出质后,不得转让,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。第四百四十四条&#8194;&#8194;以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的,质权自办理出质登记时设立。知识产权中的财产权出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。第四百四十五条&#8194;&#8194;以应收账款出质的,质权自办理出质登记时设立。应收账款出质后,不得转让,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。第四百四十六条&#8194;&#8194;权利质权除适用本节规定外,适用本章第一节的有关规定。
第十九章&#8194;&#8194;留&#8194;置&#8194;权第四百四十七条&#8194;&#8194;债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。第四百四十八条&#8194;&#8194;债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但是企业之间留置的除外。第四百四十九条&#8194;&#8194;法律规定或者当事人约定不得留置的动产,不得留置。第四百五十条&#8194;&#8194;留置财产为可分物的,留置财产的价值应当相当于债务的金额。第四百五十一条&#8194;&#8194;留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。第四百五十二条&#8194;&#8194;留置权人有权收取留置财产的孳息。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。第四百五十三条&#8194;&#8194;留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限;没有约定或者约定不明确的,留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限,但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的,留置权人可以与债务人协议以留置财产折价,也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。留置财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。第四百五十四条&#8194;&#8194;债务人可以请求留置权人在债务履行期限届满后行使留置权;留置权人不行使的,债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。第四百五十五条&#8194;&#8194;留置财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归债务人所有,不足部分由债务人清偿。第四百五十六条&#8194;&#8194;同一动产上已经设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。第四百五十七条&#8194;&#8194;留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的,留置权消灭。
第五分编&#8194;&#8194;占&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;有第二十章&#8194;&#8194;占&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;有第四百五十八条&#8194;&#8194;基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。第四百五十九条&#8194;&#8194;占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。第四百六十条&#8194;&#8194;不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息;但是,应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。第四百六十一条&#8194;&#8194;占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。第四百六十二条&#8194;&#8194;占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。
 楼主| 发表于 2021-12-13 08:48:19 | 显示全部楼层
民法典第二编物权(全文)

中华人民共和国民法典
(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过)

第二编&#8194;&#8194;物&#8194;&#8194;权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一分编&#8194;&#8194;通&#8194;&#8194;则
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一章&#8194;&#8194;一般规定
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二章&#8194;&#8194;物权的设立、变更、转让和消灭
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一节&#8194;&#8194;不动产登记
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二节&#8194;&#8194;动产交付
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第三节&#8194;&#8194;其他规定
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第三章&#8194;&#8194;物权的保护
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二分编&#8194;&#8194;所&#8194;有&#8194;权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第四章&#8194;&#8194;一般规定
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第五章&#8194;&#8194;国家所有权和集体所有权、私人所有权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第六章&#8194;&#8194;业主的建筑物区分所有权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第七章&#8194;&#8194;相邻关系
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第八章&#8194;&#8194;共&#8194;&#8194;有
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第九章&#8194;&#8194;所有权取得的特别规定
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第三分编&#8194;&#8194;用益物权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十章&#8194;&#8194;一般规定
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十一章&#8194;&#8194;土地承包经营权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十二章&#8194;&#8194;建设用地使用权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十三章&#8194;&#8194;宅基地使用权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十四章&#8194;&#8194;居&#8194;住&#8194;权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十五章&#8194;&#8194;地&#8194;役&#8194;权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第四分编&#8194;&#8194;担保物权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十六章&#8194;&#8194;一般规定
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十七章&#8194;&#8194;抵&#8194;押&#8194;权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一节&#8194;&#8194;一般抵押权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二节&#8194;&#8194;最高额抵押权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十八章&#8194;&#8194;质&#8194;&#8194;权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第一节&#8194;&#8194;动产质权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二节&#8194;&#8194;权利质权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第十九章&#8194;&#8194;留&#8194;置&#8194;权
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第五分编&#8194;&#8194;占&#8194;&#8194;有
&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;第二十章&#8194;&#8194;占&#8194;&#8194;有

第二编&#8194;&#8194;物&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;权
第一分编&#8194;&#8194;通&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;则
第一章&#8194;&#8194;一般规定
第二百零五条&#8194;&#8194;本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。
第二百零六条&#8194;&#8194;国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展,按劳分配为主体、多种分配方式并存,社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第二百零七条&#8194;&#8194;国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。
第二百零八条&#8194;&#8194;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

第二章&#8194;&#8194;物权的设立、变更、转让和消灭
第一节&#8194;&#8194;不动产登记
第二百零九条&#8194;&#8194;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第二百一十条&#8194;&#8194;不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
第二百一十一条&#8194;&#8194;当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第二百一十二条&#8194;&#8194;登记机构应当履行下列职责:
(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;
(二)就有关登记事项询问申请人;
(三)如实、及时登记有关事项;
(四)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
第二百一十三条&#8194;&#8194;登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;
(三)超出登记职责范围的其他行为。
第二百一十四条&#8194;&#8194;不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条&#8194;&#8194;当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
第二百一十六条&#8194;&#8194;不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第二百一十七条&#8194;&#8194;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
第二百一十八条&#8194;&#8194;权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料,登记机构应当提供。
第二百一十九条&#8194;&#8194;利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
第二百二十条&#8194;&#8194;权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二百二十一条&#8194;&#8194;当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
第二百二十二条&#8194;&#8194;当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。
因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
第二百二十三条&#8194;&#8194;不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。


第二节&#8194;&#8194;动产交付
第二百二十四条&#8194;&#8194;动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。
第二百二十五条&#8194;&#8194;船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
第二百二十六条&#8194;&#8194;动产物权设立和转让前,权利人已经占有该动产的,物权自民事法律行为生效时发生效力。
第二百二十七条&#8194;&#8194;动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第二百二十八条&#8194;&#8194;动产物权转让时,当事人又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。


第三节&#8194;&#8194;其他规定
第二百二十九条&#8194;&#8194;因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
第二百三十条&#8194;&#8194;因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。
第二百三十一条&#8194;&#8194;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
第二百三十二条&#8194;&#8194;处分依照本节规定享有的不动产物权,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

第三章&#8194;&#8194;物权的保护
第二百三十三条&#8194;&#8194;物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第二百三十四条&#8194;&#8194;因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
第二百三十五条&#8194;&#8194;无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
第二百三十六条&#8194;&#8194;妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第二百三十七条&#8194;&#8194;造成不动产或者动产毁损的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第二百三十八条&#8194;&#8194;侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。
第二百三十九条&#8194;&#8194;本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。


第二分编&#8194;&#8194;所有权
第四章&#8194;&#8194;一般规定
第二百四十条&#8194;&#8194;所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百四十一条&#8194;&#8194;所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。
第二百四十二条&#8194;&#8194;法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何组织或者个人不能取得所有权。
第二百四十三条&#8194;&#8194;为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第二百四十四条&#8194;&#8194;国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
第二百四十五条&#8194;&#8194;因抢险救灾、疫情防控等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

第五章&#8194;&#8194;国家所有权和集体所有权、私人所有权
第二百四十六条&#8194;&#8194;法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的,依照其规定。
第二百四十七条&#8194;&#8194;矿藏、水流、海域属于国家所有。
第二百四十八条&#8194;&#8194;无居民海岛属于国家所有,国务院代表国家行使无居民海岛所有权。
第二百四十九条&#8194;&#8194;城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。
第二百五十条&#8194;&#8194;森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但是法律规定属于集体所有的除外。
第二百五十一条&#8194;&#8194;法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。
第二百五十二条&#8194;&#8194;无线电频谱资源属于国家所有。
第二百五十三条&#8194;&#8194;法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有。
第二百五十四条&#8194;&#8194;国防资产属于国家所有。
铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。
第二百五十五条&#8194;&#8194;国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第二百五十六条&#8194;&#8194;国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第二百五十七条&#8194;&#8194;国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。
第二百五十八条&#8194;&#8194;国家所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
第二百五十九条&#8194;&#8194;履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。
违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。
第二百六十条&#8194;&#8194;集体所有的不动产和动产包括:
(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;
(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;
(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;
(四)集体所有的其他不动产和动产。
第二百六十一条&#8194;&#8194;农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:
(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包;
(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;
(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;
(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;
(五)法律规定的其他事项。
第二百六十二条&#8194;&#8194;对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:
(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权;
(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权;
(三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
第二百六十三条&#8194;&#8194;城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
第二百六十四条&#8194;&#8194;农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。
第二百六十五条&#8194;&#8194;集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。
农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第二百六十六条&#8194;&#8194;私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第二百六十七条&#8194;&#8194;私人的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。
第二百六十八条&#8194;&#8194;国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
第二百六十九条&#8194;&#8194;营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
营利法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第二百七十条&#8194;&#8194;社会团体法人、捐助法人依法所有的不动产和动产,受法律保护。

第六章&#8194;&#8194;业主的建筑物区分所有权
第二百七十一条&#8194;&#8194;业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条&#8194;&#8194;业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条&#8194;&#8194;业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条&#8194;&#8194;建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第二百七十五条&#8194;&#8194;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第二百七十六条&#8194;&#8194;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百七十七条&#8194;&#8194;业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条&#8194;&#8194;下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百七十九条&#8194;&#8194;业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。
第二百八十条&#8194;&#8194;业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十一条&#8194;&#8194;建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第二百八十二条&#8194;&#8194;建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
第二百八十三条&#8194;&#8194;建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。
第二百八十四条&#8194;&#8194;业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
第二百八十五条&#8194;&#8194;物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。
第二百八十六条&#8194;&#8194;业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。
业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。
第二百八十七条&#8194;&#8194;业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。

第七章&#8194;&#8194;相邻关系
第二百八十八条&#8194;&#8194;不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
第二百八十九条&#8194;&#8194;法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。
第二百九十条&#8194;&#8194;不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。
第二百九十一条&#8194;&#8194;不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。
第二百九十二条&#8194;&#8194;不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第二百九十三条&#8194;&#8194;建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第二百九十四条&#8194;&#8194;不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。
第二百九十五条&#8194;&#8194;不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。
第二百九十六条&#8194;&#8194;不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第八章&#8194;&#8194;共&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;有
第二百九十七条&#8194;&#8194;不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第二百九十八条&#8194;&#8194;按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第二百九十九条&#8194;&#8194;共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第三百条&#8194;&#8194;共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。
第三百零一条&#8194;&#8194;处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。
第三百零二条&#8194;&#8194;共有人对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照其约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。
第三百零三条&#8194;&#8194;共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的,应当给予赔偿。
第三百零四条&#8194;&#8194;共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。
第三百零五条&#8194;&#8194;按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第三百零六条&#8194;&#8194;按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。
两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
第三百零七条&#8194;&#8194;因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。
第三百零八条&#8194;&#8194;共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
第三百零九条&#8194;&#8194;按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。
第三百一十条&#8194;&#8194;两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照适用本章的有关规定。

第九章&#8194;&#8194;所有权取得的特别规定
第三百一十一条&#8194;&#8194;无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。
第三百一十二条&#8194;&#8194;所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物;但是,受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。
第三百一十三条&#8194;&#8194;善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭。但是,善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第三百一十四条&#8194;&#8194;拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门。
第三百一十五条&#8194;&#8194;有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。
第三百一十六条&#8194;&#8194;拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。
第三百一十七条&#8194;&#8194;权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第三百一十八条&#8194;&#8194;遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的,归国家所有。
第三百一十九条&#8194;&#8194;拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的,依照其规定。
第三百二十条&#8194;&#8194;主物转让的,从物随主物转让,但是当事人另有约定的除外。
第三百二十一条&#8194;&#8194;天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照其约定。
法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。
第三百二十二条&#8194;&#8194;因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。

第三分编&#8194;&#8194;用益物权
第十章&#8194;&#8194;一般规定
第三百二十三条&#8194;&#8194;用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
第三百二十四条&#8194;&#8194;国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,组织、个人依法可以占有、使用和收益。
第三百二十五条&#8194;&#8194;国家实行自然资源有偿使用制度,但是法律另有规定的除外。
第三百二十六条&#8194;&#8194;用益物权人行使权利,应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第三百二十七条&#8194;&#8194;因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。
第三百二十八条&#8194;&#8194;依法取得的海域使用权受法律保护。
第三百二十九条&#8194;&#8194;依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

第十一章&#8194;&#8194;土地承包经营权
第三百三十条&#8194;&#8194;农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。
农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。
第三百三十一条&#8194;&#8194;土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第三百三十二条&#8194;&#8194;耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。
前款规定的承包期限届满,由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。
第三百三十三条&#8194;&#8194;土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书,并登记造册,确认土地承包经营权。
第三百三十四条&#8194;&#8194;土地承包经营权人依照法律规定,有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。
第三百三十五条&#8194;&#8194;土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
第三百三十六条&#8194;&#8194;承包期内发包人不得调整承包地。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当依照农村土地承包的法律规定办理。
第三百三十七条&#8194;&#8194;承包期内发包人不得收回承包地。法律另有规定的,依照其规定。
第三百三十八条&#8194;&#8194;承包地被征收的,土地承包经营权人有权依据本法第二百四十三条的规定获得相应补偿。
第三百三十九条&#8194;&#8194;土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
第三百四十条&#8194;&#8194;土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。
第三百四十一条&#8194;&#8194;流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
第三百四十二条&#8194;&#8194;通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
第三百四十三条&#8194;&#8194;国家所有的农用地实行承包经营的,参照适用本编的有关规定。

第十二章&#8194;&#8194;建设用地使用权
第三百四十四条&#8194;&#8194;建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第三百四十五条&#8194;&#8194;建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
第三百四十六条&#8194;&#8194;设立建设用地使用权,应当符合节约资源、保护生态环境的要求,遵守法律、行政法规关于土地用途的规定,不得损害已经设立的用益物权。
第三百四十七条&#8194;&#8194;设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
第三百四十八条&#8194;&#8194;通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:
(一)当事人的名称和住所;
(二)土地界址、面积等;
(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;
(四)土地用途、规划条件;
(五)建设用地使用权期限;
(六)出让金等费用及其支付方式;
(七)解决争议的方法。
第三百四十九条&#8194;&#8194;设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。
第三百五十条&#8194;&#8194;建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。
第三百五十一条&#8194;&#8194;建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
第三百五十二条&#8194;&#8194;建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。
第三百五十三条&#8194;&#8194;建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但是法律另有规定的除外。
第三百五十四条&#8194;&#8194;建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第三百五十五条&#8194;&#8194;建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。
第三百五十六条&#8194;&#8194;建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第三百五十七条&#8194;&#8194;建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
第三百五十八条&#8194;&#8194;建设用地使用权期限届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。
第三百五十九条&#8194;&#8194;住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
第三百六十条&#8194;&#8194;建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。
第三百六十一条&#8194;&#8194;集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。

第十三章&#8194;&#8194;宅基地使用权
第三百六十二条&#8194;&#8194;宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第三百六十三条&#8194;&#8194;宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。
第三百六十四条&#8194;&#8194;宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当依法重新分配宅基地。
第三百六十五条&#8194;&#8194;已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章&#8194;&#8194;居&#8194;住&#8194;权
第三百六十六条&#8194;&#8194;居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条&#8194;&#8194;设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条&#8194;&#8194;居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条&#8194;&#8194;居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条&#8194;&#8194;居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
第三百七十一条&#8194;&#8194;以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。


第十五章&#8194;&#8194;地&#8194;役&#8194;权
第三百七十二条&#8194;&#8194;地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。
第三百七十三条&#8194;&#8194;设立地役权,当事人应当采用书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)供役地和需役地的位置;
(三)利用目的和方法;
(四)地役权期限;
(五)费用及其支付方式;
(六)解决争议的方法。
第三百七十四条&#8194;&#8194;地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
第三百七十五条&#8194;&#8194;供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其不动产,不得妨害地役权人行使权利。
第三百七十六条&#8194;&#8194;地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第三百七十七条&#8194;&#8194;地役权期限由当事人约定;但是,不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第三百七十八条&#8194;&#8194;土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时,该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。
第三百七十九条&#8194;&#8194;土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。
第三百八十条&#8194;&#8194;地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但是合同另有约定的除外。
第三百八十一条&#8194;&#8194;地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。
第三百八十二条&#8194;&#8194;需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。
第三百八十三条&#8194;&#8194;供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有法律约束力。
第三百八十四条&#8194;&#8194;地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:
(一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权;
(二)有偿利用供役地,约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第三百八十五条&#8194;&#8194;已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。


第四分编&#8194;&#8194;担保物权
第十六章&#8194;&#8194;一般规定
第三百八十六条&#8194;&#8194;担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但是法律另有规定的除外。
第三百八十七条&#8194;&#8194;债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。
第三人为债务人向债权人提供担保的,可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
第三百八十八条&#8194;&#8194;设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的,担保合同无效,但是法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第三百八十九条&#8194;&#8194;担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照其约定。
第三百九十条&#8194;&#8194;担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
第三百九十一条&#8194;&#8194;第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任。
第三百九十二条&#8194;&#8194;被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。
第三百九十三条&#8194;&#8194;有下列情形之一的,担保物权消灭:
(一)主债权消灭;
(二)担保物权实现;
(三)债权人放弃担保物权;
(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。

第十七章&#8194;&#8194;抵&#8194;押&#8194;权
第一节&#8194;&#8194;一般抵押权
第三百九十四条&#8194;&#8194;为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。
第三百九十五条&#8194;&#8194;债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:
(一)建筑物和其他土地附着物;
(二)建设用地使用权;
(三)海域使用权;
(四)生产设备、原材料、半成品、产品;
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(六)交通运输工具;
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第三百九十六条&#8194;&#8194;企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。
第三百九十七条&#8194;&#8194;以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
第三百九十八条&#8194;&#8194;乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第三百九十九条&#8194;&#8194;下列财产不得抵押:
(一)土地所有权;
(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外;
(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施;
(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(五)依法被查封、扣押、监管的财产;
(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第四百条&#8194;&#8194;设立抵押权,当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款:
(一)被担保债权的种类和数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)抵押财产的名称、数量等情况;
(四)担保的范围。
第四百零一条&#8194;&#8194;抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。
第四百零二条&#8194;&#8194;以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第四百零三条&#8194;&#8194;以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。
第四百零四条&#8194;&#8194;以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
第四百零五条&#8194;&#8194;抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
第四百零六条&#8194;&#8194;抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
第四百零七条&#8194;&#8194;抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第四百零八条&#8194;&#8194;抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求抵押人停止其行为;抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值,也不提供担保的,抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。
第四百零九条&#8194;&#8194;抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是,抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的,不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第四百一十条&#8194;&#8194;债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
第四百一十一条&#8194;&#8194;依据本法第三百九十六条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定:
(一)债务履行期限届满,债权未实现;
(二)抵押人被宣告破产或者解散;
(三)当事人约定的实现抵押权的情形;
(四)严重影响债权实现的其他情形。
第四百一十二条&#8194;&#8194;债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起,抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第四百一十三条&#8194;&#8194;抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
第四百一十四条&#8194;&#8194;同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:
(一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序;
(二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿;
(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。
其他可以登记的担保物权,清偿顺序参照适用前款规定。
第四百一十五条&#8194;&#8194;同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
第四百一十六条&#8194;&#8194;动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿,但是留置权人除外。
第四百一十七条&#8194;&#8194;建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是,新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。
第四百一十八条&#8194;&#8194;以集体所有土地的使用权依法抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。
第四百一十九条&#8194;&#8194;抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。


第二节&#8194;&#8194;最高额抵押权
第四百二十条&#8194;&#8194;为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。
第四百二十一条&#8194;&#8194;最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但是当事人另有约定的除外。
第四百二十二条&#8194;&#8194;最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额。但是,变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第四百二十三条&#8194;&#8194;有下列情形之一的,抵押权人的债权确定:
(一)约定的债权确定期间届满;
(二)没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;
(三)新的债权不可能发生;
(四)抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押;
(五)债务人、抵押人被宣告破产或者解散;
(六)法律规定债权确定的其他情形。
第四百二十四条&#8194;&#8194;最高额抵押权除适用本节规定外,适用本章第一节的有关规定。

第十八章&#8194;&#8194;质&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;权
第一节&#8194;&#8194;动产质权
第四百二十五条&#8194;&#8194;为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。
第四百二十六条&#8194;&#8194;法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
第四百二十七条&#8194;&#8194;设立质权,当事人应当采用书面形式订立质押合同。
质押合同一般包括下列条款:
(一)被担保债权的种类和数额;
(二)债务人履行债务的期限;
(三)质押财产的名称、数量等情况;
(四)担保的范围;
(五)质押财产交付的时间、方式。
第四百二十八条&#8194;&#8194;质权人在债务履行期限届满前,与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的,只能依法就质押财产优先受偿。
第四百二十九条&#8194;&#8194;质权自出质人交付质押财产时设立。
第四百三十条&#8194;&#8194;质权人有权收取质押财产的孳息,但是合同另有约定的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第四百三十一条&#8194;&#8194;质权人在质权存续期间,未经出质人同意,擅自使用、处分质押财产,造成出质人损害的,应当承担赔偿责任。
第四百三十二条&#8194;&#8194;质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。
质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的,出质人可以请求质权人将质押财产提存,或者请求提前清偿债务并返还质押财产。
第四百三十三条&#8194;&#8194;因不可归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少,足以危害质权人权利的,质权人有权请求出质人提供相应的担保;出质人不提供的,质权人可以拍卖、变卖质押财产,并与出质人协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
第四百三十四条&#8194;&#8194;质权人在质权存续期间,未经出质人同意转质,造成质押财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。
第四百三十五条&#8194;&#8194;质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质,质权人放弃该质权的,其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
第四百三十六条&#8194;&#8194;债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的,质权人应当返还质押财产。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,质权人可以与出质人协议以质押财产折价,也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。
质押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
第四百三十七条&#8194;&#8194;出质人可以请求质权人在债务履行期限届满后及时行使质权;质权人不行使的,出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
出质人请求质权人及时行使质权,因质权人怠于行使权利造成出质人损害的,由质权人承担赔偿责任。
第四百三十八条&#8194;&#8194;质押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归出质人所有,不足部分由债务人清偿。
第四百三十九条&#8194;&#8194;出质人与质权人可以协议设立最高额质权。
最高额质权除适用本节有关规定外,参照适用本编第十七章第二节的有关规定。


第二节&#8194;&#8194;权利质权
第四百四十条&#8194;&#8194;债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质:
(一)汇票、本票、支票;
(二)债券、存款单;
(三)仓单、提单;
(四)可以转让的基金份额、股权;
(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;
(六)现有的以及将有的应收账款;
(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
第四百四十一条&#8194;&#8194;以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的,质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的,质权自办理出质登记时设立。法律另有规定的,依照其规定。
第四百四十二条&#8194;&#8194;汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的,质权人可以兑现或者提货,并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
第四百四十三条&#8194;&#8194;以基金份额、股权出质的,质权自办理出质登记时设立。
基金份额、股权出质后,不得转让,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第四百四十四条&#8194;&#8194;以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的,质权自办理出质登记时设立。
知识产权中的财产权出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第四百四十五条&#8194;&#8194;以应收账款出质的,质权自办理出质登记时设立。
应收账款出质后,不得转让,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第四百四十六条&#8194;&#8194;权利质权除适用本节规定外,适用本章第一节的有关规定。

第十九章&#8194;&#8194;留&#8194;置&#8194;权
第四百四十七条&#8194;&#8194;债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。
第四百四十八条&#8194;&#8194;债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但是企业之间留置的除外。
第四百四十九条&#8194;&#8194;法律规定或者当事人约定不得留置的动产,不得留置。
第四百五十条&#8194;&#8194;留置财产为可分物的,留置财产的价值应当相当于债务的金额。
第四百五十一条&#8194;&#8194;留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。
第四百五十二条&#8194;&#8194;留置权人有权收取留置财产的孳息。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
第四百五十三条&#8194;&#8194;留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限;没有约定或者约定不明确的,留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限,但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的,留置权人可以与债务人协议以留置财产折价,也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
第四百五十四条&#8194;&#8194;债务人可以请求留置权人在债务履行期限届满后行使留置权;留置权人不行使的,债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
第四百五十五条&#8194;&#8194;留置财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归债务人所有,不足部分由债务人清偿。
第四百五十六条&#8194;&#8194;同一动产上已经设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。
第四百五十七条&#8194;&#8194;留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的,留置权消灭。

第五分编&#8194;&#8194;占&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;有
第二十章&#8194;&#8194;占&#8194;&#8194;&#8194;&#8194;有
第四百五十八条&#8194;&#8194;基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
第四百五十九条&#8194;&#8194;占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。
第四百六十条&#8194;&#8194;不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息;但是,应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
第四百六十一条&#8194;&#8194;占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。
第四百六十二条&#8194;&#8194;占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权依法请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。
 楼主| 发表于 2021-12-13 09:08:08 | 显示全部楼层
2021年开始实施的民法典对物业费有一些新的规定。

1、业主有权了解物业费的具体情况和物业费的用途和去向。《民法典》规定,物业服务提供者应当定期、合理地向业主披露服务项目、责任人员、质量要求、收费项目、收费标准、业绩和维修资金等。

2、业主应及时交纳物业费。《民法典》规定,物业服务人员按照约定提供有关服务的,业主不能以未接受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝交物业费。

3、业主对物业不满意,按照相关规定有权进行更换。《民法典》规定,业主有权依法更换施工单位的物业服务企业或者其他管理人员,这是第一次有法律明确赋予业主更换物业公司的权利。

4、公共区域的经营收入将归全体业主所有。《民法典》的规定,扣除运营的费用后,小区公共区域的收入将归全体业主所有,这些收入可以用来补充社区的公共维修基金。比如车位费、广告营销费、商铺的租赁费用等。
 楼主| 发表于 2021-12-26 08:43:01 | 显示全部楼层
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东方新世界项目业主请愿书

尊敬的石家庄市委、市政府:

尊敬的石家庄桥西区委、区政府:

尊敬的石家庄休门街道办事处:


我们是东方新世界6至22层的全体业主,我们于2005年前后分别向“石家庄东方润龙房地产开发有限公司”购房,(预售合同均在房管局备案)由于该项目的房地产公司背景及股权结构复杂,(业主当时难详)导致该项目的后续工作极度烂尾,至今无法正常的办理房屋产权证书。期间虽我们数次向政府投诉但至今无果,此等无奈,不仅给我们造成巨大的经济负担和损失,同时也给业主们的正常办证诉求,带来许多不安的偏激情绪,为安定团结促进社会的和谐发展,避免造成不必要的社会骚乱,我们东方新世界的全体业主向各级政府请愿如下:

一、根据我们初步的调查和了解,东方新世界扣除一至五层的商业部分,现六至二十二层的公寓楼部分,“石家庄东方润龙房地产开发有限公司”目前尚欠政府税金及各种规费约为850万元,这些应交政府的税金及各种规费欠款,我们全体业主自愿先行垫付给政府,待办证完成后,我们依然有追诉“石家庄东方润龙房地产开发有限公司”退赔的权利,望各级政府日后能构给予大力的支持!。

二、我们东方新世界临时业委会,目前已聘任专业的协助办证团队,现在将就项目的各个办证环节进行梳理和完善,最终以达到办证条件为目标,此间,办证团队难免会因项目年份久远、当年的批复政策与现在不符,以及项目涉诉等方面会遇到一些困难与障碍,为此,希望市委市政府能过协调办证过程中各职能部门在不违背原则的基础上,尊重历史并给予大力的支持与帮助!。

三、本次补款办证实属业主们的无奈之举,由于补交垫付的资金巨大,而业主们大都是工薪阶层,其经济困难的程度不言而喻,为此,恳请政府在国家政策框架允许的范围内,尤其在税费方面能给予适当的照顾与减免。

四、本请愿书为东方新世界全体业主的自发行为,也是争取权益和维护社会安定团结的善意之举,我们情愿暂当“石家庄东方润龙房地产开发有限公司”的替死羔羊,假如此举依然得不到各级政府的重视和支持,也许你们政府就真有不作为和懒政之嫌了!。

上列为我们东方新世界全体业主的请愿,强烈恳请政府协助并给予我们明确的指导与回复!。

东方新世界临时业委会

2021年12月15日

业主代表签名:

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