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石家庄东方新世界中心大楼补款办证及追缴起诉石家庄东方润龙石家庄东顺物业专贴汇总

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 楼主| 发表于 2021-12-11 10:59:29 | 显示全部楼层
石家庄友利经贸开发有限公司、石家庄东方润龙房地产开发有限公司等与中电投财务有限公司等合同纠纷一审民事判决书

发布日期:2019-07-10

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河北省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2013)冀民二初字第17号

原告:石家庄友利经贸开发有限公司。住所地:河北省石家庄市桥东区华新路**号。
法定代表人:周得元,该公司董事长。
原告:石家庄东方润龙房地产开发有限公司。住所地:河北省石家庄市桥东区中山东路***号。
法定代表人:周得元,该公司董事长。
原告:Z某某,男,汉族,****年**月**日出生,住河北省石家庄市新华区。
原告:C某某,男,汉族,****年**月**日出生,住河北省石家庄市新华区。
以上四原告共同的委托诉讼代理人:C某某、Y某某,均系河北联想律师事务所律师。
被告:中电投财务有限公司。住所地:北京市西城区西直门外大街**号楼金贸大厦*单元*****层。
法定代表人:王祥福,该公司董事长。
委托诉讼代理人:L某某,该公司职员。
委托诉讼代理人:W某某,北京市金杜律师事务所律师。
被告:石家庄市东方元顺房地产开发有限公司。住所地:河北省石家庄市桥西区南小街*号。
法定代表人:王浩,该公司董事长。
委托诉讼代理人:W某某,中电投河北电力有限公司职员。
委托诉讼代理人:W某某,北京市金杜律师事务所律师。
第三人:石家庄东方热电集团有限公司。住所地:河北省石家庄市高新区昆仑大街*号。
法定代表人:王凯宏,该公司董事长。
委托诉讼代理人:S某某,该公司职员。
委托诉讼代理人:W某某,北京市金杜律师事务所律师。
第三人:石家庄东方热电投资有限公司。住所地:河北省石家庄市正东路**号。
法定代表人:许峥,该公司董事长。
委托诉讼代理人:S某某,河北世纪方舟律师事务所律师。
第三人:深圳市东方热电投资有限公司。住所地:广东省深圳市福田区益田路江苏大厦*****室。
法定代表人:许峥,该公司董事长。
委托诉讼代理人:W某某,河北世纪方舟律师事务所律师。
第三人:石家庄永恒房地产开发有限公司。住所地:河北省石家庄市桥东区华新路**号。
法定代表人:王晓宇,该公司董事长。
委托诉讼代理人:W某某,河北联想律师事务所律师。
原告石家庄友利经贸开发有限公司(以下简称友利公司)、石家庄东方润龙房地产开发有限公司(以下简称润龙公司)、Z某某、C某某与被告中电投财务有限公司(以下简称财务公司)、石家庄市东方元顺房地产开发有限公司(以下简称元顺公司)及第三人石家庄东方热电集团有限公司(以下简称热电集团)、石家庄东方热电投资有限公司(以下简称石家庄热电)、深圳市东方热电投资有限公司(以下简称深圳热电)、石家庄永恒房地产开发有限公司(以下简称永恒公司)合同纠纷一案,前由本院于2012年8月3日作出(2011)冀民二初字第8号民事判决,热电集团不服提起上诉后,最高人民法院于2013年6月4日作出(2013)民二终字第7号民事裁定,以原审判决认定事实不清、适用法律不当为由裁定撤销原判,将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭,分别于2013年9月18日、2013年10月9日公开开庭审理了本案。在本院2013年9月18日开庭审理时,四原告提出《撤诉申请书》,当庭书面申请撤回对本案原审时的被告热电集团的起诉,在其当庭提交的起诉状中将本案原审时的被告石家庄热电、深圳热电列为第三人,增加Z某某、W某某为本案原告,将原审时的第三人永恒公司列为本案原告。在本院充分询问各方当事人意见休庭评议后,口头裁定同意原告撤回对热电集团的起诉,准许石家庄热电、深圳热电为本案第三人,不予受理增加Z某某、W某某为本案原告的请求。要求原告重新提出起诉状,当日向各方送达,本案延期审理。上述情况已记入庭审笔录。在原告当日重新提交的起诉状中,其并未改变永恒公司为本案第三人的诉讼地位。2013年9月24日,被告财务公司向本院提交书面申请,请求追加热电集团和石家庄市国有资产监督管理委员会(以下简称石家庄市国资委)为本案第三人。本院驳回了财务公司申请追加石家庄市国资委为第三人的请求,依法通知热电集团作为本案第三人参加诉讼,向热电集团送达了起诉状副本等原告提交的诉讼材料,并及时告知其他各方当事人。2013年10月9日庭审时,原告友利公司、润龙公司、Z某某、C某某共同的委托诉讼代理人C某某、Y某某,被告财务公司的委托诉讼代理人L某某、W某某,被告元顺公司的委托诉讼代理人W某某、W某某,第三人热电集团的委托诉讼代理人S某某、W某某,第三人石家庄热电的委托诉讼代理人S某某,第三人深圳热电的委托诉讼代理人W某某,第三人永恒公司的委托诉讼代理人W某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告原审时即2011年3月21日民事起诉状载明的诉讼请求为:1.确认原告与热电集团之间就石家庄热电、深圳热电的国有产权转让法律关系未成立,原告对被告没有负债。2.确认2010年1月6日润龙公司、Z某某与四被告签订的《债务偿还合同》未生效,判决解除《债务偿还合同》。确认2010年1月6日永恒公司、Z某某与四被告签订的《债务偿还合同》未生效,判决解除《债务偿还合同》。确认2010年1月6日永恒公司、Z某某与四被告签订的《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》未生效,判决解除《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》。确认2010年3月4日友利公司、Z某某与四被告签订的《债务偿还合同》未生效,判决解除《债务偿还合同》。确认2010年3月4日Z某某、W某某、Z某某与四被告签订的《债务偿还合同》未生效,判决解除《债务偿还合同》。3.四被告返还抵债财产,价值合计10012万元。4.诉讼费用由被告承担。
原告本次重审时即2013年9月18日当庭提交的民事起诉状载明的诉讼请求为:1.确认原告与二被告之间就石家庄热电、深圳热电的股权转让法律关系未成立。2.确认2010年1月6日润龙公司、Z某某与二被告签订的《债务偿还合同》无效,判决解除。元顺公司返还友利公司支付的预存费用500万元,按年息10%计算3年6个月(至2013年9月30日)的利息175万元,共计675万元,以后应继续付息至还清。确认2010年1月6日永恒公司、Z某某与二被告等签订的《债务偿还合同》无效,判决解除。元顺公司返还友利公司6200万元,按年息10%计算1年(至2013年9月30日)的利息620万元,共计6820万元,以后应继续付息至还清。返还预存费用500万元,按年息10%计算3年6个月(至2013年9月30日)利息175万元,共计675万元,以后应继续付息至还清。确认2010年1月6日永恒公司、Z某某与二被告等签订的《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》无效,判决解除。解除永恒公司与元顺公司签订的三份商品房买卖合同及备案登记(合同号分别为:2011051115261408816、2011051116123208852、2094,共计806.6平方米),或由元顺公司付款给永恒公司2104万元及利息。财务公司对上述请求承担连带责任。3.诉讼费用由二被告承担。
事实与理由:本案实为偿债式收购暨股权转让纠纷,包含偿债关系、收购关系,在同一法律关系中互为权利义务,偿债的对价是收购,与澳大利亚汉德伯格有限公司(以下简称汉德伯格公司)的《产权转让合同》、《还款协议》及《还款协议补充协议》类同。本案收购关系未成立,因而偿债关系无效,被告应返还资产,并承担缔约过失责任。
一、形成偿债式收购的主要事实。2010年1月6日财务公司、元顺公司与石家庄热电、深圳热电、润龙公司、Z某某签订《债务偿还合同》,用石家庄市中山东路118号的东方新世界部分房产抵债(房产过户手续未办理)。友利公司交纳了合同约定的保证金500万元给元顺公司。2010年1月6日财务公司、元顺公司与石家庄热电、深圳热电、永恒公司、Z某某签订《债务偿还合同》,用C某某名下永恒公司95%的股份抵债,并且友利公司交纳了合同约定的保证金500万元给元顺公司。2010年1月9日元顺公司、友利公司、Z某某签订了《永恒公司股权置换协议》,原告用6200万元置换回95%的股权。Z某某委托Y某某支付了6200万元给元顺公司。2010年1月6日财务公司、元顺公司与石家庄热电、深圳热电、永恒公司、Z某某签订《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》。用永恒公司开发的石家庄市商会大厦项目三套房产抵债2104万元,办理了合同备案登记。
二、其他相关背景事实。2008年1月16日经河北省国有产权交易中心挂牌,热电集团与汉德伯格公司签订《产权转让合同》,将石家庄热电及深圳热电(以下简称两投公司)全部转让给汉德伯格公司,转让价款3163.33万元。并约定就两投公司欠热电集团债务签订《还款协议》。同时,热电集团、石家庄热电及深圳热电、汉德伯格公司及山西云长房地产发展有限公司及北京中集宏达房地产开发有限公司签订《还款协议》,2008年1月22日又签订《<还款协议>补充协议》,就转让的两投公司欠热电集团款项230941366.09元的偿还作出约定。上述产权转让合同已经生效,热电集团已经起诉汉德伯格公司等偿还全部债务,元顺公司再继续占有原告资产称向热电集团偿还债务明显是欺骗。2008年9月30日石家庄市人民政府作出《关于热电集团国有股权无偿划转有关问题的批复》,同意石家庄市国资委将热电集团无偿整体划转给中国电力投资集团公司(以下简称中电投公司)。热电集团原有债务及或有负债,仍由热电集团享有和承担。中电投公司入主热电集团后,热电集团将部分债权委托财务公司管理,包括本案涉及的石家庄热电对热电集团的借款105913794.47元,深圳热电对热电集团的借款116731921.79元;热电集团对元顺公司的投资6000万元。2008年11月,因两投公司停止履行改制和收购相关的工作,友利公司向石家庄市国资委反映收购情况,经当时石家庄市国资委主任L某某批示及有关领导协调,友利公司与被告协商债务重组方案。至2010年初,确定友利公司重新收购、偿还债务,先后签署了五份《债务偿还协议》。
综上,被告至今也没有与原告达成实质的国有产权转让协议,没有将两个投资公司股权过户给原告,没有实现原告的股东地位,没有向热电集团承担债务。两投公司已经被吊销营业执照,资产不明,收购两投公司根本目的不能实现,国有产权转让关系未成立,偿债合同无效。已经给付元顺公司的财产均是友利公司组织的出资,友利公司是实际控制人、所有权人,所以诉请法院判决被告返还财产给友利公司,将第三人永恒公司的房产或价款返还给第三人。
被告财务公司辩称:一、友利公司作为本案原告主体不适格。本案涉及的三份《债务偿还合同》的签约主体均无友利公司,因此友利公司作为本案原告主体不适格,依法应驳回友利公司的起诉。二、三份《债务偿还合同》合法有效,不存在无效事由。三份《债务偿还合同》由合同当事人自愿签订,系合同各方的真实意思表示,对合同各方具有法律约束力,且不具有合同法第52条规定的合同无效的情形,是合法有效的偿债合同,原告应予履行,其认为三份《债务偿还合同》无效,应承担相应的举证责任。三、财务公司仅是三份《债务偿还合同》的协调监督方,不应承担合同履行的任何法律义务及责任。根据《石家庄市国资委关于将部分债权及投资委托管理的批复》(市国资[2008]291号)中财务公司的权限及职责仅为接受热电集团委托,管理其部分债权及投资,代热电集团清收债权,其无权处置热电集团其他的任何权益。基于上述职责,三份《债务偿还合同》的"鉴于"部分第五项明确约定,财务公司在《债务偿还合同》项下的地位系合同履行的监督人,没有实质的合同权利,也不承担实质的合同义务。财务公司并未实际接收抵债资产,不存在相应的返还义务,本案的审理结果也不应为财务公司附加任何义务及法律责任,原告要求财务公司承担返还义务没有任何合同或法律依据。四、财务公司从未与原告就转让两投公司股权进行磋商,不存在所谓缔约过失责任。1.依照合同法第42条的规定,原告主张被告应承担缔约过失责任的前提条件不成立。2.财务公司并非两投公司股东,既无处分两投公司股权的权利,也从未获得相应授权,不可能就两投公司股权的转让与原告进行磋商。五、《债务偿还合同》与《永恒公司股权置换协议》是两个相互独立的交易行为,法律关系是各自独立的,《永恒公司股权置换协议》不构成对《债务偿还合同》的修改,不能证明财务公司、元顺公司与原告存在另行以两投公司股权为标的的收购关系。1.《永恒公司股权置换协议》未经财务公司及热电集团的授权或同意,也未得到财务公司及热电集团的追认,对财务公司及热电集团均不产生法律效力。2.《永恒公司股权置换协议》不构成对《债务偿还合同》的修改。两份协议的签约主体不同,《债务偿还合同》第13条第(1)项约定,该合同的补充协议应由合同六方共同签署方可成立,而《永恒公司股权置换协议》只有三方签订,故,其"鉴于"部分及第五条不能构成对《债务偿还合同》的任何修改或变更。《债务偿还合同》从未约定合同目的,《永恒公司股权置换协议》作为后来签订的合同,在"鉴于"部分约定之前签订的《债务偿还合同》的合同目的是为了收购两投公司,这样的约定显然是无效的。3.元顺公司于2010年5月30日依法受让永恒公司股权,并办理了工商变更登记,成为永恒公司的合法股东,对持有的永恒公司股权享有处分权。2012年8月23日,元顺公司依据《永恒公司股权置换协议》将永恒公司股权转让给Z某某指定的第三人,该转让是对股权的独立处分行为,实质上是普通的股权转让协议,与《债务偿还合同》并无实质关联,均不应对《债务偿还合同》产生影响和修改。如原告认为《永恒公司股权置换协议》对其权利义务产生了影响,应另行起诉。4.《永恒公司股权置换协议》上载明的签订时间是错误的,不能以置换协议来证明《债务偿还合同》的目的。(1)《永恒公司股权置换协议》的签订时间与元顺公司取得永恒公司股权的时间存在冲突。2010年5月30日,元顺公司取得永恒公司95%的股权,但《永恒公司股权置换协议》的落款时间为2010年1月9日,此时,永恒公司的股权尚未变更给元顺公司,不存在元顺公司退还永恒公司股权的前提,而且也不符合常理和正常的逻辑。(2)《永恒公司股权置换协议》第5条的内容说明签订协议时本案已发生诉讼。本案一审原告起诉时间为2011年7月7日,2012年3月30日本案第一次开庭时,原告当庭提交了《永恒公司股权置换协议》,在本案二审开庭时,原告律师也对该置换协议的实际签订时间予以承认。从时间顺序看,《永恒公司股权置换协议》比本案三份《债务偿还合同》签署时间晚两年。原告实质相当于用后签订的协议为签订在先的合同设定生效条件,在《债务偿还合同》的效力上产生了逻辑悖论。(3)如按《永恒公司股权置换协议》目前签订时间的逻辑,C某某无需将永恒公司的股权实际过户给元顺公司,友利公司和Z某某等可直接将永恒公司95%股权置换为折价款6200万进行支付。六、根据《债务偿还合同》的约定,财务公司仅是"协调"热电集团"配合"办理相关手续,财务公司没有必须完成股权变更手续的义务,其仅处于"协调"的从属地位,该约定并不是对财务公司的强制性义务,更不是原告为两投公司偿债的前提。1."协调"、"配合"办理股权变更手续的前提为两投公司对热电集团的债务清偿完毕,在此之前,财务公司无需协调任何有关股权变更的事宜。截至目前,两投公司对热电集团的债务也未清偿完毕。2.《债务偿还合同》的主要目的是偿还两投公司欠款,并非股权转让。三份《债务偿还合同》的主要义务是原告代为偿债,财务公司参与该合同的主要目的也是履行其代为清收热电集团债务的职责,财务公司仅同意在原告偿债后且原告协调股权变更能够实现的情况下帮忙协调变更登记。3.目前原告没有与两投公司任何股东方达成股权转让的协议,不存在财务公司据以协调的基础。七、原告与被告之间不存在以债务偿还方式重新收购两投公司股权的磋商及合意。1.原告依据《关于落实我公司投资权益及妥善解决偿还热电集团债务相关事宜的函》及L某某的批示主张其与被告之间存在收购两投公司股权的磋商及合意不能成立。第一,该函及批示为原告单方面提供,财务公司此前并未见过,不能确认其真实性。第二,即使该函及批示是真实的,该函并未提到原告与被告之间就两投公司股权转让进行了任何磋商或达成任何合意,同时批示也无法解释出其认可原、被告之间存在重新收购两投公司股权的合意。而且,L某某的批示仅代表其个人意见,并非国资委官方意见。第三,该函的报告对象为石家庄市国资委,而非被告及热电集团,如原告因信赖该函而给自身利益带来任何影响,被告也并非其提出主张的适格对象。2.七份《债务偿还合同》提供的抵债资产总额与两投公司资产状况差距较大,不可能是收购两投公司的对价。根据2006年9月30日对两投公司资产的评估,两投公司在剥离元顺公司资产权益后,资产总额为40878.25万元,负债总额为37714.92万元,净资产为3163.33万元。按照原告的主张,如果原告偿债式收购两投公司股权成立,原告应当支付的对价只能是2.6亿元。因此,原告主张的所谓股权转让对价,明显不符。3.七份《债务偿还合同》所涉及的偿债资产中有6000余万元的资产实际为两投公司资产(润龙公司为两投公司的子公司,其提供的偿债资产实际即为两投公司资产),如原告系以偿债方式收购两投公司资产,其如何能以两投公司的资产收购两投公司的股权,从常理及逻辑上均无法令人信服。4.被告从未与原告就另行以两投公司股权为标的的收购关系进行过磋商,也未履行任何转让两投公司产权的手续。如果热电集团作为两投公司股权的出让人,那么两投公司就属于国有资产,如进行转让就需要履行批准、公开竞价、评估等法定程序,而被告从未就原告所谓收购两投公司股权办理过任何上述法定程序或手续。5.更重要的是,热电集团已于2008年移交两投公司资产后就注销了两投公司的国有资产,不再持有两投公司股权,根本不可能存在再次转让两投公司股权的基础,原告在签订《债务偿还合同》前对此已明知。八、两投公司仍在处置公司权益。两份《债务偿还合同》项下共计1000万元的预存费用系于2010年3月25日及2010年3月27日,通过热电集团的账户支付给元顺公司。同时,根据润龙公司的工商登记可知,2011年8月22日石家庄热电将其持有的38%的润龙公司股权转让给L某某;2011年11月29日,L某某将38%的润龙公司股权转让给石家庄热电;2012年1月13日石家庄热电将其持有的46%的润龙公司股权转让给L某某。由此可知,两投公司仍在对公司重大权利义务及资产进行处置。
综上,三份《债务偿还合同》合法有效,原告应予继续履行。财务公司仅为《债务偿还合同》的协调监督人,不享有合同实质权利,也并非抵债资产的接收人,原告要求承担抵债资产返还的连带责任没有法律及合同基础。因此,原告的诉讼请求欠缺事实基础,请求全部予以驳回。
被告元顺公司辩称的理由与财务公司答辩理由基本相同。另外,元顺公司还称:原告主张其已根据三份《债务偿还合同》实际交付的偿债财产及数额与事实不符,其诉求不应得到支持。一、元顺公司收到的预存费用系由石家庄热电支付,非由友利公司、Z某某支付。原告提供的收据显示,该1000万元交款单位为石家庄热电,而非友利公司或Z某某,友利公司、Z某某未能提供证据证明该预存费用系由其实际支付,其要求返还预存费用的诉求不应得到支持。二、元顺公司实际收到的预存费用仅为900万元而非1000万元。两份《债务偿还合同》项下友利公司及Z某某等需支付共计1000万元预存费用,石家庄热电实际用支票支付了900万元,用银行承兑汇票支付了100万元,后因银行拒绝承兑100万元汇票,元顺公司又将汇票退回,所以元顺公司实际仅收到900万元的预存费用。三、石家庄热电所支付的900万元预存费用中的624万余元已用于支付东方新世界房产项目后续工程款、消防验收、消防设施、防雷保温、设计验收等所需各项费用,而该费用实际应由原告承担。因此,即使友利公司、Z某某能够证明预存费用是由其实际支付,但900万元预存费用中的624万余元等同于已实际返还给了友利公司及Z某某,其无权要求元顺公司退回900万元预存款项。四、被告在《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》项下接收的偿债资产为商会大厦806.6平方米的房产,该合同中表述的2104万元只是一个预估价格,原、被告双方对该房产的价值未进行最终确认,且约定如抵债房产价值不足2000万元,原告应予以补足。原告要求被告返还2104万元及利息的主张没有法律及合同依据,不应予以支持。
第三人热电集团辩称的主要理由与财务公司答辩理由基本相同。另外,热电集团还称:一、三份《债务偿还合同》是基于两投公司欠热电集团2.3亿元的事实而签订,与两投公司股权转让无关。2007年9月10日,两投公司出具《关于确认集团公司负债的说明》确认对热电集团2.3亿元的负债,同时两投公司也对该欠款事实予以认可。三份《债务偿还合同》是基于该欠款事实而签订的,与两投公司股权转让无关。《永恒公司股权置换协议》签订于三份《债务偿还合同》之后,不能为《债务偿还合同》新设目的及附加条件,原告主张不应支持。二、三份《债务偿还合同》是效力独立的偿债协议,不受两投公司产权转让的影响,更不是为收购两投公司股权而签订的合同。1.三份《债务偿还合同》系原告自愿代两投公司履行债务而签订,与收购两投公司股权事宜并非互为条件。三份《债务偿还合同》的"鉴于"部分第2条明确约定,原告同意以其相应资产作价为两投公司抵债。此外,合同中没有任何条款表明,该偿债行为是以取得两投公司的股权为条件。原告在三份《债务偿还合同》中仅表达了其自愿代两投公司偿债的意思,无法解释出该偿债行为与收购两投公司股权存在任何关系。三份《债务偿还合同》均已合法成立并有效,且不存在合同目的不能实现的情形,原告应予履行,代两投公司抵偿其欠热电集团的债务,并向热电集团移交相应的抵债资产。2.原告并未提供任何证据证明股权收购事宜是代两投公司偿还债务的前提,其应当承担举证不能的不利后果。三、不论两投公司股权在热电集团名下或汉德伯格公司名下,有权就两投公司股权转让进行磋商的主体只可能是汉德伯格公司、热电集团或石家庄市国资委,其他主体都不存在转让的资格和可能。热电集团与友利公司、Z某某之间不存在另行以两投公司股权为标的的收购关系或磋商过程,《永恒公司股权置换协议》不构成对《债务偿还合同》的修改,不能证明元顺公司与原告存在另行以两投公司股权为标的的收购关系。
第三人石家庄热电辩称:石家庄热电的股东是热电集团,是热电集团法律上和实际上控制的公司,石家庄热电未接受抵债资产,不具有返还义务。
第三人深圳热电辩称:深圳热电现已被吊销营业执照,目前处于不经营状态,至今未被友利公司等人控制、管理,深圳热电未接受友利公司等人抵债资产,故无返还义务。
第三人永恒公司未向本院出具书面意见,其在庭审中称:同意原告的诉求和理由,第三人参加进来是为了收购,股权转让合同未成立,偿债协议及后来的协议应是无效的。
经审理查明:2010年1月6日,财务公司作为甲方、元顺公司作为乙方与作为丙方的石家庄热电、作为丁方的深圳热电、作为戊方的润龙公司、Z某某签订一份《债务偿还合同》。合同"鉴于"部分载明:"1.热电集团对丙方和丁方享有本金约2.3亿元人民币及利息的债权;2.戊方同意以其合法拥有的东方新世界中心的部分房地产作价为丙方和丁方抵偿上述债务;3.乙方作为热电集团的控股子公司同意以接收戊方的抵债资产为前提,在抵债金额范围内代丙方和丁方向热电集团承担债务;4.中电投公司已受托管理热电集团的资产;5.甲方作为中电投公司的全资子公司,其他各方均同意甲方担任本合同的履行监督人。"合同约定抵债资产情况为:戊方同意将坐落于石家庄市中山东路118号东方新世界地下一层、地下二层、第一层(部分)、第二层(部分)、第三层(部分)、第四层、第五层、第二十三层、第二十四层的房产作为抵债资产,抵债资产的基本情况详见附件一编号为河北新石房(房抵)字第××号《房地产估价报告》。预估抵债金额共计人民币3429.90万元。其中,合同第5条戊方的承诺第(4)项约定:戊方负责办理东方新世界的房地产权利证及过户的所有前期准备工作,包括但不限于结清工程款、完成消防验收及竣工验收等,并承担所有相关费用。第8条甲方的职责第(4)项约定:协调理顺热电集团与乙方、丙方和丁方之间的债权债务关系;并于丙方、丁方债务全部清偿后协调热电集团配合戊方依法办理丙方和丁方的股权变更手续。第9条约定:"戊方应自本合同生效之日起10日内向甲方指定的银行账户支付人民币500万元作为预存费用;如戊方未按照本合同的约定履行其承诺的义务,则无权要求返还上述预存费用,该资金用于偿还丙方、丁方的前述债务;戊方履行完毕本合同全部约定义务后3个月内,经甲方审核同意,将预存费用的50%返还给戊方,6个月内,经甲方审核同意,将预存费用剩余的50%返还给戊方。"
同日,财务公司作为甲方、元顺公司作为乙方与作为丙方的石家庄热电、作为丁方的深圳热电、作为戊方的永恒公司、作为己方的Z某某签订一份《债务偿还合同》。合同六方主要约定己方作为戊方的实际控制人,同意以戊方的95%股权作价为丙方和丁方抵偿债务,预估抵债金额共计人民币6054.77万元。合同第7条第(4)项约定了甲方义务:协调理顺热电集团与乙方、丙方、丁方之间的债权债务关系;并于丙方、丁方债务全部清偿后协调热电集团配合己方依法办理丙方和丁方的股权变更手续。第8条第(1)项约定:"乙方应自本合同生效之日起10日内向甲方指定的银行账户支付人民币500万元作为预存费用。"本合同的文本格式、其他表述内容与前段《债务偿还合同》基本一致。
同日,财务公司作为甲方、元顺公司作为乙方与作为丙方的石家庄热电、作为丁方的深圳热电、作为戊方的永恒公司、作为己方的Z某某签订一份《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》。合同约定己方作为戊方的实际控制人,通过戊方对商会大厦项目的销售收入人民币2000万元用于偿还丙方和丁方的债务。第5条第(4)项约定了甲方义务:协调理顺热电集团与乙方、丙方、丁方之间的债权债务关系;并于丙方、丁方债务全部清偿后协调热电集团配合己方依法办理丙方和丁方的股权变更手续。本合同的文本格式、其他表述内容与前段《债务偿还合同》基本一致。
上述三份《债务偿还合同》签订后,即开始了合同的履行。2010年3月25日,元顺公司编号为0001301号、0001302号收款收据分别载明,收到石家庄热电支票900万元、银行承兑汇票100万元,收款事由为共管资金。同日,石家庄热电向润龙公司、Z某某出具一份《证明》,载明:"依据《债务偿还合同》润龙公司、Z某某向元顺公司支付两笔,各500万元作为预存费用,合计1000万元。润龙公司、Z某某已经将上述费用付至我公司,我公司已经将上述费用转付给元顺公司。"2010年6月23日,石家庄热电编号为0041103的收据载明:"收到元顺公司100万元,收款事由为共管账户转回。"庭审中,原告主张对方退回的100万元证据不能证明退回的是原告支付的100万元,也没说是什么钱,不能证明与原告有关系。对此份证据,石家庄热电庭审中称需要向当事人核实。之后,其再未提供对此份证据的意见。
2010年1月,元顺公司与石家庄热电在兴业银行石家庄分行设立共管保证金账户,账号为57×××42,自2010年3月12日至2011年8月12日,通过润龙公司用款申请、付款审批等形式先后分9笔共支付东方新世界中心消防设施款、工程款、检测费、设计费、发票税款及验收审批费6242889.89元。
2010年5月30日,C某某作为转让方与受让方元顺公司签订一份《股权转让协议》,约定将C某某持有的永恒公司95%的股权转让给了元顺公司。
2011年5月11日,永恒公司与元顺公司签订三份《石家庄市商品房买卖合同》,合同号分别为:2011051115261408816、2011051116123208852、2094,将自建的石家庄市桥东区平安南大街7号商会大厦三套房产,共计806.6平方米转让给元顺公司,价值合计2025.7万元,并于2011年5月13日办理了《预售商品房合同备案书》,但未过户。
2010年6月23日,甲方C某某、Z某某、友利公司与乙方元顺公司签订《确认函》,对《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》约定的偿债方式进行了修改,约定用商会大厦底商1—2层A7—A11号845.82平方米的房产偿债2104万元,如不足由友利公司现金补足到2000万元。乙方除2000万元抵债资产外,不再分配商会大厦的任何盈余利润及资产。
之后,元顺公司作为甲方、友利公司作为乙方、Z某某作为丙方三方签订一份《永恒公司股权置换协议》。协议载明:"鉴于乙、丙方为了收购石家庄热电、深圳热电资产,于2010年1月6日和财务公司、石家庄热电、深圳热电、永恒公司等各方签署了《债务偿还合同》,丙方(原合同中己方)以永恒公司(原合同中戊方)的95%股权经甲方委托的评估机构评估为6054.77万元,代石家庄热电(原合同中丙方)、深圳热电(原合同中丁方)向甲方偿还债务,但是收购石家庄热电、深圳热电的相关合同未生效和履行,现正在诉讼中。现因永恒公司的工程一直停顿且非常困难,经各方协商,将原以股权抵债改为将股权退还乙方、丙方,由乙方、丙方另付6200万元置换。"协议第2条约定:"该6200万元乙方、丙方一次性付给甲方,款到甲方指定账户当日,甲方为乙方的指定方办理持有永恒公司95%股权的转股手续及工商变更登记手续,甲方向乙方移交永恒公司的一切印章、资料及全部文件、证照、证件(详见附件1交接清单)。"协议第4条约定:"关于永恒公司开发建设的石家庄商会大厦中丙方代石家庄热电、深圳热电向甲方抵债的806.6平方米价值2000万元的商业房产事宜,鉴于永恒公司已为甲方办妥该项房产预售备案登记手续,且商会大厦项目已交割完成,双方均表示认可。乙、丙方承诺在置换上述95%股权完成后,继续配合甲方办理该房产的确权办证手续,确保甲方及时取得权证。"协议第5条约定:"如果各方于2010年1月6日签署的与永恒公司相关的两个《债务偿还合同》以及签订的《债务偿还合同》所依据的收购事宜被确认不成立、无效或者撤销(以法院判决为准),甲方须立即返还给丙方6200万元。"该置换协议载明的签署时间为2010年1月9日,当事人对此时间持有异议。庭审中,元顺公司也认可已接受永恒公司95%的股权,后又以6200万元转卖给了友利公司。
另查明,2008年9月29日,石家庄市人民政府作出石政函[2008]99号《关于热电集团国有股权无偿划转有关问题的批复》,将热电集团无偿整体划转给中电投公司,无偿划转基准日为2008年6月30日。2008年11月10日,热电集团向石家庄市国资委提交石热电[2008]138号《关于将部分资产委托管理的请示》,申请将部分资产委托财务公司管理,其中包括石家庄热电的借款105913794.47元、深圳热电的借款116731921.79元及对元顺公司的投资6000万元。2008年12月10日,石家庄市国资委作出《关于将部分债权及投资委托和管理的批复》,同意了热电集团的申请。
2012年2月6日,石家庄市工商行政管理局在石家庄热电企业登记材料上批注"未年检、股东已逾期"字样。深圳市市场监督管理局注册登记信息查询单显示深圳热电企业执照已吊销。
本院认为:本案争议的焦点问题主要是:一、友利公司是否为本案适格原告;二、本案三份《债务偿还合同》的目的是否为收购石家庄热电和深圳热电的股权,合同是否无效,是否应当解除,被告是否应向原告返还抵债资产及具体数额,是否应当返还相应利息,利息如何计算;三、财务公司对返还的财产是否应当承担连带责任。
关于第一个焦点问题。本案当事人于2010年1月6日签订的三份《债务偿还合同》的签约主体均没有友利公司,但在上述合同的履行过程中,又相继签订《确认函》、《永恒公司股权置换协议》和三份《石家庄市商品房买卖合同》,《债务偿还合同》签订之后所形成的上述协议,其合同签约主体一方均有友利公司,这些协议是本案《债务偿还合同》的组成部分,如果没有这些协议,《债务偿还合同》也无从落实。故,客观上讲,友利公司参与了《债务偿还合同》的履行,也以其部分财产抵偿了《债务偿还合同》当中所约定的石家庄热电、深圳热电的债务。尤其是在友利公司作为签约主体的《永恒公司股权置换协议》当中,明确了友利公司和Z某某为了收购石家庄热电、深圳热电资产,才签订了2010年1月6日的《债务偿还合同》,能够说明友利公司为参与收购两投公司资产的法律地位,与本案存在法律上的利害关系。而且,本案其他原告及第三人永恒公司亦均认可友利公司为收购行为的组织者。因此,友利公司作为本案原告的主体资格适格。被告仅以友利公司不是《债务偿还合同》的签约主体而否认其原告资格的主张不能成立,本院不予支持。
关于第二个焦点问题。本案各方当事人围绕抵偿两投公司债务签订多份协议,这些协议中除约定了抵债资产、抵债数额、履行期限及违约责任外,还约定了抵偿债务以外的内容。其中,《债务偿还合同》、《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》中均明确写明了财务公司负责协调有关债权、债务关系,并协调热电集团办理两投公司股权变更手续。《永恒公司股权置换协议》中载明:"鉴于乙方友利公司、丙方Z某某为了收购两投资产,于2010年1月6日与财务公司、石家庄热电、深圳热电、永恒公司等各方签署了《债务偿还合同》;如果各方于2010年1月6日签署的与永恒公司相关的两个《债务偿还合同》,以及签订《债务偿还合同》所依据的收购事宜被确认不成立、无效或者撤销,甲方必须立即返还给丙方6200万元。"该协议载明三份《债务偿还合同》的目的是为了收购两投公司股权。被告辩称原告系自愿偿还债务,与收购两投公司股权无关的观点,与上述协议约定的内容不符,也不能对《债务偿还合同》中所约定"协助办理股权变更手续"部分做出令人信服的合理解释。被告辩称原告方系"自愿偿还",亦不符合正常商业活动和逻辑。故,以上事实足以证明还债的目的是为了收购石家庄热电和深圳热电资产,应当认定三份《债务偿还合同》的目的是为了收购石家庄热电和深圳热电股权。虽然原、被告之间尚未签订关于两投公司股权的收购协议,但不能否认其收购目的的存在,原告基于此收购目的而进行的偿债行为实质系对抵偿债务所附加的条件,这在《永恒公司股权置换协议》当中有更加明确的体现,虽然当事人对协议签署的时间存在争议,被告方认为此协议与《债务偿还合同》相互独立,签约主体不同,不能以此协议约定内容取代《债务偿还合同》的约定,但签约当事人对该协议所约定内容的真实性并不持异议,《永恒公司股权置换协议》是对以前抵债资产的置换,以6200万元置换出永恒公司95%的股权,并非独立的股权转让,而是整个抵偿债务的组成部分,元顺公司作为抵债资产的接受方,在置换财产的同时所进行的约定应当有效,其在《永恒公司股权置换协议》中明确的偿债目的是对《债务偿还合同》中"协调热电集团办理股权变更手续"的再次重申和进一步具体化,故被告各方及第三人热电集团对此问题的辩解意见不能成立,本院不予支持。
本案《债务偿还合同》、《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》、《永恒公司股权置换协议》、《确认函》及《石家庄市商品房买卖合同》等均是签约主体的真实意思表示,其所约定的内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。原告诉称该协议系无效合同的主张无法律依据,不能成立。由于两投公司被吊销营业执照或逾期未年检,均已歇业,导致了三份《债务偿还合同》的收购目的无法实现。故,应予以解除,元顺公司应当向原告返还其收到的抵债资产。元顺公司共收到两份《债务偿还合同》中各自约定的500万元预存费用,共计1000万元,原告提供了元顺公司的收款收据,元顺公司对票据的真实性没有异议,且经手方石家庄热电对此出具《说明》予以认可,故应予认定。但2010年6月23日,元顺公司又从共管账户退回100万元,应当予以扣减。在元顺公司收到的预存费用900万元范围内,自2010年3月12日至2011年8月12日,润龙公司以用款申请或通过付款审批先后分9笔共支付东方新世界中心消防设施款、工程款、检测费、设计费等共计6242889.89元,此款项使用的受益方为润龙公司,按照合同约定这些费用也应由润龙公司负担,故,该部分亦应从抵债资产中冲减。2010年1月6日,财务公司、元顺公司与石家庄热电、深圳热电、永恒公司、Z某某签订的《债务偿还合同》中约定的C某某以永恒公司95%的股权进行抵债,后元顺公司、友利公司、Z某某又签订《永恒公司股权置换协议》,以6200万元置换出永恒公司95%的股权,故该6200万元作为抵债资产应当认定。2010年1月6日,财务公司、元顺公司与石家庄热电、深圳热电、永恒公司、Z某某签订的《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》及C某某、Z某某、友利公司与元顺公司签订的《确认函》中约定永恒公司在石家庄市房管局预售备案登记给元顺公司的商会大厦三间房产(尚未过户),并签订了三份《石家庄市商品房买卖合同》,元顺公司对备案登记及《石家庄市商品房买卖合同》予以认可,故,应当予以认定。上述财产应由元顺公司返还给相关原告。原告在本案发回重审后,提出被告应按年息10%的标准对用于抵债的预存费用和现金部分计付利息的新请求,本案所涉及的协议中均未对利息进行约定,但考虑到原告因收购两投公司股权的目的无法实现,而且抵债资产被元顺公司长期占用,依据公平原则,元顺公司应以原告抵债资产中的现金部分为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自原告提出该项诉讼请求之日起计付利息。
关于第三个焦点问题。财务公司作为热电集团部分资产的委托管理方,其在本案《债务偿还合同》中约定的义务为协调理顺热电集团与元顺公司、两投公司之间的债务关系,并在两投公司债务全部清偿后协调热电集团依法办理两投公司股权变更手续。从其作为受委托管理方的角度分析,委托管理有关债权债务而产生相应法律后果皆应归属于委托人,《债务偿还合同》没有对其承担连带责任进行约定,原告请求其承担连带责任缺乏事实和法律依据,不能成立,本院不予支持。
综上,本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定,判决如下:
一、解除石家庄东方润龙房地产开发有限公司、Z某某、石家庄东方热电投资有限公司深圳市东方热电投资有限公司中电投财务有限公司、石家庄东方元顺房地产开发有限公司于2010年1月6日签订的《债务偿还合同》;解除石家庄永恒房地产开发有限公司、Z某某、石家庄东方热电投资有限公司深圳市东方热电投资有限公司中电投财务有限公司、石家庄东方元顺房地产开发有限公司于2010年1月6日签订的《债务偿还合同》和《石家庄商会大厦项目合作开发及债务偿还合同》;解除石家庄永恒房地产开发有限公司与石家庄东方元顺房地产开发有限公司签订的三份《石家庄市商品房买卖合同》,合同号分别为:2011051115261408816、2011051116123208852、2094;
二、被告石家庄东方元顺房地产开发有限公司返还原告石家庄友利经贸开发有限公司预存费用2757110.11元,返还原告Z某某股权置换款62000000元,并以上述两笔款项即64757110.11元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年9月18日起支付利息至本判决执行完毕之日止;协助办理撤销本判决第一项中三份《石家庄市商品房买卖合同》房产的备案登记。上述义务限于本判决生效之日起十日内履行完毕;
三、驳回原告石家庄友利经贸开发有限公司石家庄东方润龙房地产开发有限公司、Z某某、C某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费542400元,由原告共同负担542元,由被告石家庄东方元顺房地产开发有限公司负担541858元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长  戴景月

审判员  陈振杰

审判员  M某某全

审判员  赵国栋

审判员  张 岩


二〇一七年三月二十九日

书记员  聂 晶
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3原告张国志诉被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

发布日期:2016-03-29

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石家庄市桥西区人民法院

民 事 判 决 书

(2015)西民商初字第01078号

原告张国志,中共河北省委党校退休职工。
被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司,住所地石家庄市桥西区。
法定代表人周得元,该公司经理。
委托代理人张金平,石家庄东方润龙房地产开发有限公司职工。
原告张国志与被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,原告张国志于2015年8月13日向本院提起诉讼,本院于当日决定受理。后,本案依法由审判理员何颖欣适用简易程序,于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告张国志,被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司之委托代理人张金平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张国志诉称,2005年3月6日原告张国志与被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司签订了购买坐落在石家庄市中山东路118号"东方世界中心"A座第二层第C16号的商位(建筑面积20.12平方米)的《商品房买卖合同》(市房管部门已经备案),并于2005年3月13日(首付款)和2005年8月2日(银行贷款)分两次将房款全部付清。2005年5月31日经被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司参与和担保,原告与当时的物业(石家庄戴维斯物业管理有限公司)签署了《商铺使用协议》,将所购买的"东方世界中心"A座第二层第C16号的商位的十年使用权提供给被告方同意管理出租,租赁期限为2005年6月1日至2015年6月1日,租金为每月1054元,按月支付(每月15日前打入原告专用账户)。办理房产证的问题,被告一直以各种各样的理由拖延(如:等待房屋管理部门测量;如等待验收;如等待办理大证。等等);从2007年起被告又开始不认真履行合同,多次拖延支付租金。自2008年1月起就没有再支付租金。从2007年到2015年间我们为了产权和租金问题无数次向被告讨要以及到各级政府部门进行上访都没有结果。2010年在政府信访部门的指导下,原告向当时的桥东区人民法院提交了租金起诉书,要求被告支付2010年11月以前的拖欠租金。经过法院审理,此要求得到法院支持并于2011年5月16日进行了判决(2011)东民一初二字第00117号。判决后被告一直拖延执行,从2011年到2015年7月经过几年的不断交涉和催讨,在桥东区法院(现为桥西区法院)执行庭的不懈努力下,被告才于2015年7月22日将判决书所判决的2010年11月以前的拖欠租金付清。而产权问题始终没有解决。本次诉讼,1、原告请求法院对原告所购买的商铺产权依法给予确权;要求法院判令被告(石家庄东方润龙房地产开发有限公司)严格遵守国家有关法律法规,履行《商品房买卖合同》义务,立即协助业主(原告)到房屋管理部门办理房屋产权(房产证)手续,确认商铺的产权和维护业主的合法权益;并要求追究被告因不履行《商品房买卖合同》中第十六条关于产权登记的约定的违约责任,要求被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十八条、第十九条规定,向原告支付自2005年6月8日起(签订合同九十天后)至本诉讼书递交日2015年8月10日为止期间十年零二个月共计3710天的违约金123097.80元,违约金的计算方式根据《高法解释》所规定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准:日万分之2.1计算。158019元(房款)×0.00021=33.18元(日息)×3710天(122个月)=123097.80元。2、原告要求被告(石家庄东方润龙房地产开发有限公司)履行《东方世界中心认购书补充协议》中的一次性红利承诺,向原告支付应付红利4401元及拖欠红利10年所产生的红利利息2377元,本向合计6778元。3、原告要求被告(石家庄东方润龙房地产开发有限公司)严格履行《商铺使用协议》合同,按时归还业主(原告的商位所有权、使用权和租赁权。并承担商位交接到位前租金(每月1054元)费用。4、原告要求被告承担本次诉讼所产生的诉讼费和送达公告费。
被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司辩称,1、原告要求我公司支付逾期办证的违约金已经超过两年诉讼时效,依法应予驳回。同时,原告要求我公司支付违约金数额过高,计算方法无依据。2、根据原告与我公司的约定,我公司应当支付红利的最终期限为2005年9月10日,而至原告起诉之日,已经远远超过两年诉讼时效期间,同时,原告要求我公司支付拖欠红利的利息没有法律依据。3、商铺使用协议的双方当事人是原告和石家庄戴维斯物业管理有限公司,我公司仅仅是保证人,根据合同相对性原则,原告无权要求我公司归还商铺的租赁权、使用权、所有权。
经审理查明,
一、原、被告双方于2004年11月16日签订《东方世界中心认购书》补充协议,其中第三条约定,甲方(被告)同意在乙方(原告)按时支付购房款的前提下,在2005年8月31日后十日内按乙方实际首付款(人民币)88019元的5%向乙方提供一次性红利计(人民币)4401元。双方于2005年3月6日签订《商品房买卖合同》,原告购买被告公司开发的位于石家庄市中山东路118号东方世界中心A座二层的C16号房屋,价款为158019元。该合同第十六条关于产权登记的约定,出卖人应当在商品房交付使用后九十个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经向被告交纳158019元购房款。原告张国志与石家庄戴维斯物业管理有限公司于2005年5月31日签订《商铺使用协议》。原、被告双方对上述事实均无异议。
二、原告张国志提供如下证据:商品房买卖合同、认购书补充协议、商铺使用协议、担保函复印件。
三、关于诉讼时效问题,原告张国志称,根据相关法律规定,诉讼时效为一年,2015年8月份之前的没有超过诉讼时效,之前的也没有超过诉讼时效。提供4份上访情况说明,说明我的三个诉请没有超过诉讼时效。
本院认为,
原、被告双方于2004年11月16日签订《东方世界中心认购书》补充协议及于2005年3月6日签订的《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示,且未违反法律和行政法规的强制性规定,应认定有效。
《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定,出卖人应当在商品房交付使用后九十个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但至今为止,被告方尚未办理产权登记。因此,被告应当赔偿原告张国志逾期办理房屋产权手续违约金,自2005年10月5日起至实际办证之日止,以158019元为基数,自2005年10月5日起至实际办证之日止,按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。
根据《东方世界中心认购书》补充协议,其中第三条约定,被告应在2005年8月31日后十日内按原告实际首付款(人民币)88019元的5%向原告提供一次性红利计4401元,但被告并未支付,且原告张国志于2015年8月13日向本院提起诉讼,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年,法律另有规定的除外。本案中,原告张国志的该项诉请已超过法律规定的诉讼时效期限。
2005年5月31日原告张国志与石家庄戴维斯物业管理有限公司签署了《商铺使用协议》,将所购买的"东方世界中心"A座第二层第C16号的商位提供给乙方(石家庄戴维斯物业管理有限公司)使用,租赁期限为2005年6月1日至2015年6月1日。现原告张国志要求被告归还商位所有权、使用权和租赁权没有法律依据,本院不予支持。
综上,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、第一百三十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,判决如下:
一、位于石家庄市;
二、被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张国志逾期办证违约金(以158019元为基数,自2005年10月5日起至实际办证之日止,按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算);
三、驳回原告张国志的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取1449元,由原被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司负担(原告已预交的诉讼费不再退回,由被告石家庄东方润龙房地产开发有限公司在履行本判决第二项时一并给付原告)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费(上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳;收款单位:河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户,账号:62×××47,开户银行:河北银行华兴支行)。逾期不交也不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
审 判 员 何颖欣


二〇一五年十一月十一日

代书记员 朱晓义
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石家庄市物业服务收费管理实施办法

第一条为进一步规范我市物业服务收费行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进我市物业管理服务行业的健康发展,根据国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、河北省物价局、建设厅《河北省物业服务收费管理办法》结合我市实际,制定本实施办法。

第二条本实施办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。

第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

第四条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;物业管理企业应开展正当的价格竞争,禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费实行统一政策,分级管理。市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责制定全市物业服务收费的实施办法,指导、协调、监督、管理全市物业服务收费管理工作。市内五区和开发区的物业服务等级和收费指导标准,由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责制定、调整,并向社会公布。县(市)价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作,贯彻落实上级相关政策,制定、调整公布辖区内物业服务等级和收费指导标准,并报市物价局、市房产管理局备案。制定等级基准价要根据物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,利润率一般不应超过物业服务成本的10%。每一等级收费标准的浮动幅度一般不应超过该等级基准价上下10%。

第六条物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。

第七条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。普通住宅区公共性物业服务收费,是指物业管理企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护,房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。

清洁卫生,是指对住宅区内道路、公共走廊、通道的清扫,上下水管道的清理,化粪池的清淘,外墙、水塔的清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。

绿化养护,是指对住宅区内栽种的花草、树木,定期修剪、喷药、浇水等。

秩序维护,是指配备专职人员值勤巡逻,维护住宅区正常生活秩序等。

房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理,是指对住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性文体设施以及设施设备使用的房屋等的维修、养护、管理。不包括上述设施的大修、中修和更新、改造。

高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费,实行市场调节价。

特约服务费实行市场调节价,由双方约定。特约服务费是指物业管理服务企业接受个别业主委托,为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。

物业管理服务区域内的车辆停放服务收费,按照政府价格主管部门的有关规定执行。具体标准另文下达。

第八条根据物业管理服务的内容、质量、程度等因素,将物业管理服务划分为五个服务等级,并制定相应的收费指导标准(服务等级指导标准及服务收费指导标准见附件)。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价及其浮动幅度在物业服务合同中约定,并向市价格主管部门和房地产行政主管部门备案。

实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第九条物业管理企业要按照政府价格主管部门实行明码标价的规定,在物业管理区域内的显著位置,将价格主管部门和房地产行政主管部门制定和公布的物业服务等级标准、收费标准和该物业管理区域内物业服务内容、服务标准以及相应的收费项目、收费标准等有关情况进行长期公示。

第十条业主和物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。采取哪种形式由双方协商议定。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十一条在业主委员会选聘物业管理企业之前,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包括前期物业服务合同,前期物业服务合同要根据当地政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的物业服务等级和收费标准约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,同一物业管理区域内,涉及物业买受人共同利益的约定要一致。前期物业服务合同可以约定期限,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第十二条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,要通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或者物业服务支出。

第十三条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业要向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每半年公布一次物业服务资金的收支和年度预算执行情况等。

业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

第十四条物业服务收费采用酬金制方式的,物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十五条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

第十六条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第十七条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位交纳;业主购房后未入住长期空置的物业,物业费收费标准可适当下浮,浮动幅度由双方协商。

第十八条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

第十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第二十条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十一条物业管理企业违反价格法律、法规和规定的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十二条以前已经政府定价的普通住宅区物业服务收费项目和标准,有效期至该住宅区新的物业服务合同中约定的时间为止。

第二十三条本实施办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。

第二十四条本实施办法自2004年7月1日起执行,以前有关规定与本实施办法不一致的,以本实施办法为准。

附件一:

石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准

服务等级

一 级

基础条件

住宅区封闭;有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房;绿化率 35%以上(包括水面);有一定规模的园林景致;休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位不少于1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范措施;有固定体育活动场(所)地。住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

服务内容

服务标准

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭规格色调一致。5、空调安装位置统一,有条件的组织实施冷凝水集中排放。6、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。

设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录;对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率90%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练,严格遵守操作规程及保养规范。5、道路、停车场平整畅通,交通标志齐全规范。6、楼道灯,景观灯等公共照明设备完好率98%以上。7、设备用房整洁,主要设施设备标示清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每月检查一次,根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

公共秩序维护

1、门岗室美观整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证;有减速设施及禁鸣标志。2、按照规定线路和时间进行巡逻,每天不少于12次,对住宅区重点部位每2小时巡查一次 ,并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财物,包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。

保洁服务

1、住宅区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传拦、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次;楼梯扶手每天擦洗1次,保持干净整洁。4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾,垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每天清洁1次,无异味。7、公共区域玻璃每周擦洗一次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

绿化养护管理

1、花草树木生长良好,无枯死、无树挂,适时修剪、疏密得当,有良好的观赏效果;树形符合自然特征,整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除,并随时补种。2、草坪生长整齐,按时进行修剪。及时清除杂草,有效控制杂草孳生;无垃圾、烟头、纸屑等。3、绿篱枝叶较茂密,超过平齐线10公分时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,当天清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖,预防病虫害,病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好,整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

综合管理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费 管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。7、设置“服务中心”,公示联系电话,24小时有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率85%以上。并对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账,帐目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。

服务等级

二 级

基础条件

住宅区封闭;有足够的物业管理服务用房;绿化率 30%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上;固定活动馆所200平方米以上;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范措施;有体育活动场所。主出入口设住宅区平面示意图、宣传公示栏。设有路、栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

服务内容

服务标准

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭、空调安装统一有序。5、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。

设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录;对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率85%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练,严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通,停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上。7、设备用房整洁,主要设施设备标示清楚齐全,危及人身安全隐患处有明 显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每季检查一次,根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

公共秩序维护

1、门岗室整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行24小时不间断巡逻,不少于8次,对小区重点部位每3小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财产,包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。

保洁服务

1、住宅区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每周清扫2次;扶手每周擦拭2次,保持干净整洁。4根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾,垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次,无异味。7、公共区域玻璃每月擦拭2次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

绿化养护管理

1、花草树木生长正常,绿化效果良好,有较好的观赏效果。无枯死、无树挂树木无歪斜。发现死树应及时清除,并适时补种。2、草坪生长整齐,保持修剪。3、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生;无垃圾、无烟头纸屑。4、绿篱超过平齐线时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,清除修剪废弃物无枯死植株,无明显秃裸。5、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖,预防病虫害,病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好,整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

综合管理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定较完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员70%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机对业主资料、收费 管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。7、设置“服务中心”,公示服务联系电话,白天有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率80%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账,帐目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。

服务等级

三 级

基础条件

住宅区封闭;有固定管理服务用房; 绿化率 25%以上;绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上;固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。主出入口设住宅区平面示意图、宣传栏。设有路标,栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识

服务内容

服务标准

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。5、阳台封闭有序。6、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。

设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录,对设备故障及重大事故有处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率75%以上。4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通,停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。7、设备用房整洁,主要设施设备标示清楚齐全,危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每半年检查一次,根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

公共秩序维护

1、门岗室整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行巡逻,每天巡逻不少于6次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、管护好公共财产,包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通,消防器材可随时启用。

保洁服务

1、住宅区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传拦、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每周清扫1次;楼梯扶手每周擦洗1次,保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、定时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁1次,无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

绿化养护管理

1、绿化布局合理,符合规划要求。无枯枝、死树、无树挂。发现死树应及时清除,并适时补种。2、草坪平整,无垃圾、无烟头纸屑。3、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生。4、绿篱适时进行修剪,及时清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势较好。6、适时组织防冻保暖,预防病虫害,无病虫害引起枯枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

综合管理服务

1、建立物业管理制度,制定物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员60%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机进行简单的日常办公进行管理。6、建立档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。7、公示服务联系电话,每周五天白天有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作,回访率70%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账,帐目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。

服务等级

四 级

基础条件

住宅区基本封闭;有固定管理服务用房; 有简单的绿地、树木植物。

服务内容

服务标准

房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。3、雨水井、化粪池定期清理,保持通畅。4、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。

设施设备维修养护

1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录,对设备故障及重大事故有处理记录。2、急修报修3小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率60%以上。3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上。5、设备用房整洁,主要设施设备标示清楚齐全,危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。7、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。

公共秩序维护

1、配备门岗室,设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。3、消防通道畅通,消防器材可随时启用。

保洁服务

1、住宅区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁。2、公共楼道、楼梯扶手每月清扫、擦拭1次,保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、及时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每月清洁1次,无异味。7、公共区域玻璃每季擦拭1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

绿化养护管理

1、绿篱适时修剪,长势良好。无垃圾、树挂及堆物。2、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生。3、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。4、适时组织防冻保暖,预防病虫害。

综合管理服务

1、建立日常物业管理制度。2按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、管理人员60%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。4、建立档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。6、开展回访工作,回访率60%以上。7、每半年公布一次物业管理服务费收支情况。8、建立共用部位设施设备维修基金台账,帐目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。

服务等级

等 外 级

服务标准

达不到四级服务标准的

附件二:

物业服务收费指导标准

单位:元/建筑平方米

服务等级

服务费标准

电梯费标准

浮动幅度 (±%)

12层以上

12层以下 (含)

一级

0.8

0.3

0.35

10

二级

0.6

0.3

0.35

10

三级

0.45

0.3

0.35

10

四级

0.3

0.3

0.35

10

等外级

0.15

0.3

0.35

10

注:以上标准不含物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。如需投保,经业主大会同意,由业主委员会与物业管理企业协商确定,保险费用另行收取。


 楼主| 发表于 2021-12-11 11:01:07 | 显示全部楼层

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 楼主| 发表于 2021-12-11 11:02:03 | 显示全部楼层
石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准

服务等级〖〗一级 基础条件〖〗 住宅区封闭;有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);有一定规模的园林景致;休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位不少于1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范措施;有固定体育活动场(所)地。住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。 服务内容〖〗服务标准 房屋管理〖〗 1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭规格色调一致。5、空调安装位置统一,有条件的组织实施冷凝水集中排放。6、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。 设施设备维修养护〖〗 1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录;对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率90%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练,严格遵守操作规程及保养规范。5、道路、停车场平整畅通,交通标志齐全规范。6、楼道灯,景观灯等公共照明设备完好率98%以上。7、设备用房整洁,主要设施设备标示清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每月检查一次,根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。 公共秩序维护〖〗 1、门岗室美观整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证;有减速设施及禁鸣标志。2、按照规定线路和时间进行巡逻,每天不少于12次,对住宅区重点部位每2小时巡查一次,并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财物,包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。 保洁服务〖〗 1、住宅区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传拦、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次;楼梯扶手每天擦洗1次,保持干净整洁。4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾,垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每天清洁1次,无异味。7、公共区域玻璃每周擦洗一次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。 绿化养护管理〖〗 1、花草树木生长良好,无枯死、无树挂,适时修剪、疏密得当,有良好的观赏效果;树形符合自然特征,整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除,并随时补种。2、草坪生长整齐,按时进行修剪。及时清除杂草,有效控制杂草孳生;无垃圾、烟头、纸屑等。3、绿篱枝叶较茂密,超过平齐线10公分时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,当天清除修剪废弃物。4、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。5、适时组织防冻保暖,预防病虫害,病虫害无明显迹象。6、园林建筑和辅助设施完好,整洁无损。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。 综合管理服务〖〗 1、建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定完善的物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。7、设置“服务中心”,公示联系电话,24小时有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率85%以上。并对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账,帐目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级〖〗二级 基础条件〖〗住宅区封闭;有足够的物业管理服务用房;绿化率30%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上;固定活动馆所200平方米以上;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范措施;有体育活动场所。主出入口设住宅区平面示意图、宣传公示栏。设有路、栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。 服务内容〖〗服务标准 房屋管理〖〗 1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;公共楼梯间墙面、地面无破损;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。4、阳台封闭、空调安装统一有序。5、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。 设施设备维修养护〖〗 1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录;对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率85%以上。4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练,严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通,停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上。7、设备用房整洁,主要设施设备标示清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每季检查一次,根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。 公共秩序维护〖〗 1、门岗室整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行24小时不间断巡逻,不少于8次,对小区重点部位每3小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、管护好公共财产,包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。 保洁服务〖〗 1、住宅区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁,保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每周清扫2次;扶手每周擦拭2次,保持干净整洁。4根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱,垃圾袋装。5、每天定时收集垃圾,垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次,无异味。7、公共区域玻璃每月擦拭2次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、进行保洁巡查,楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。10、建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。11、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。 绿化养护管理〖〗 1、花草树木生长正常,绿化效果良好,有较好的观赏效果。无枯死、无树挂树木无歪斜。发现死树应及时清除,并适时补种。2、草坪生长整齐,保持修剪。3、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生;无垃圾、无烟头纸屑。4、绿篱超过平齐线时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,清除修剪废弃物无枯死植株,无明显秃裸。5、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。6、适时组织防冻保暖,预防病虫害,病虫害无明显迹象。7、园林建筑和辅助设施完好,整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。 综合管理服务〖〗 1、建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定较完善的物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员70%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。7、设置“服务中心”,公示服务联系电话,白天有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率80%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账,帐目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级〖〗三级 基础条件〖〗 住宅区封闭;有固定管理服务用房;绿化率25%以上;绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上;固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。主出入口设住宅区平面示意图、宣传栏。设有路标,栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识 服务内容〖〗服务标准 房屋管理〖〗 1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁;外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。5、阳台封闭有序。6、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。 设施设备维修养护〖〗 1、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录,对设备故障及重大事故有处理记录。3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率75%以上。4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。5、道路平整畅通,停车泊位划定整齐。6、楼道灯公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。7、设备用房整洁,主要设施设备标示清楚齐全,危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。8、雨水井、化粪井每半年检查一次,根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。9、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。 公共秩序维护〖〗 1、门岗室整洁,人员统一着装。设专人24小时值勤,其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定线路和时间进行巡逻,每天巡逻不少于6次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。4、对出入住宅区的机动车辆进行引导,行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、管护好公共财产,包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通,消防器材可随时启用。 保洁服务〖〗 1、住宅区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传拦、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每周清扫1次;楼梯扶手每周擦洗1次,保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、定时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁1次,无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。 绿化养护管理〖〗 1、绿化布局合理,符合规划要求。无枯枝、死树、无树挂。发现死树应及时清除,并适时补种。2、草坪平整,无垃圾、无烟头纸屑。3、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生。4、绿篱适时进行修剪,及时清除修剪废弃物。5、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势较好。6、适时组织防冻保暖,预防病虫害,无病虫害引起枯枝死亡现象。7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。 综合管理服务〖〗 1、建立物业管理制度,制定物业管理方案并组织实施。2、按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4、管理人员60%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。5、运用计算机进行简单的日常办公进行管理。6、建立档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。7、公示服务联系电话,每周五天白天有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。8、提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。9、开展回访工作,回访率70%以上。对薄弱环节进行改进。10、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理服务费收支情况。11、建立共用部位设施设备维修基金台账,帐目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级〖〗四级 基础条件〖〗 住宅区基本封闭;有固定管理服务用房;有简单的绿地、树木植物。 服务内容〖〗服务标准 房屋管理〖〗 1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。3、雨水井、化粪池定期清理,保持通畅。4、房屋装修符合规定,有装修管理服务制度;与业主、装修公司签订装修管理协议,查验装修申请方案及审批记录;对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理;对装修现场进行巡视与检查,有日常巡查记录及验收手续;对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告,问题严重的报告有关部门处理;督促装修垃圾及时清运。 设施设备维修养护〖〗 1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设备运行记录,对设备故障及重大事故有处理记录。2、急修报修3小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率60%以上。3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上。5、设备用房整洁,主要设施设备标示清楚齐全,危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通,保持通畅,无堵塞外溢。7、在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。 公共秩序维护〖〗 1、配备门岗室,设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位,设置安全警示标志。3、消防通道畅通,消防器材可随时启用。 保洁服务〖〗 1、住宅区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次,干净整洁。2、公共楼道、楼梯扶手每月清扫、擦拭1次,保持干净整洁。3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、及时收集垃圾。5、垃圾清运日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每月清洁1次,无异味。7、公共区域玻璃每季擦拭1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。 绿化养护管理〖〗 1、绿篱适时修剪,长势良好。无垃圾、树挂及堆物。2、草坪及时清除杂草,有效控制杂草孳生。3、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。4、适时组织防冻保暖,预防病虫害。 综合管理服务〖〗 1、建立日常物业管理制度。2、按规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3、管理人员60%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。4、建立档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉,有效投诉处理率100%。6、开展回访工作,回访率60%以上。7、每半年公布一次物业管理服务费收支情况。8、建立共用部位设施设备维修基金台账,帐目清楚、准确,按规定使用共用部位设施设备维修基金,定期公布维修基金缴存和使用情况。 〖〗等外级:服务标准〖〗达不到四级服务标准的
 楼主| 发表于 2021-12-11 11:45:16 | 显示全部楼层
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石家庄东顺物业服务有限公司成立于2013年05月29日,注册地位于石家庄桥西区中山东路118号东方世界中心2110室,法定代表人为于广杰。经营范围包括物业管理,家政服务,房地产经纪服务,贸易信息咨询,停车场经营,代居民收水电费,场地租赁,房屋租赁,日用百货及文具的批发零售,房屋修缮,房屋建筑工程施工,餐饮服务(凭许可证经营),安防设备的设计、销售及维修,安防工程的设计、施工,消防器材的销售及维修,电梯及配件的销售,电梯安装及维修(凭许可证经营),空调及配件的销售,空调安装及维修,园林绿化工程施工,设计、制作、代理国内广告业务,发布国内户外广告业务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)  收起



企业图谱

图形化企业信息


股权穿透图

股权数据一目了然


最终受益人

企业受益人解析


疑似实际控制人

大数据计算企业控制人


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基本信息42重点关注知识产权企业发展2经营状况3数据解读新闻资讯


主要人员3[td]
序号姓名职务
1


于广杰TA有 1 家企业
执行董事
2


何毅TA有 1 家企业
监事
3


于广杰TA有 1 家企业
经理


石家庄东顺物业服务有限公司 存续
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小微企业
#房地产业#物业管理#河北省#石家庄市#桥西区


法定代表人: 于广杰 [url=]
关联1家企业 >[/url] 统一社会信用代码: 91130104069438633K
电话:
0311-8699**** [url=]更多 2[/url] 官网: 暂无
邮箱: 暂无 地址: [url=]石家庄桥西区中山东路118号东方世界中心2110室[/url] 附近企业
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简介: 东方新世界商务楼在石家庄市中山路与平安大街交叉口东南角,公司环境优雅,员工相处像家人一样
编辑企业信息


财产线索
财产类型 1线索数量 2
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股权穿透图
挖掘深层股权结构
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企业图谱
企业信息一图掌控
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下载报告[/url] [url=]
笔记[/url] [url=]
监控风险[/url] [url=]
关注[/url]

2021-12-09更新




企业PK
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发票抬头[/url][url=]
递名片
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信息纠错[/url]





[url=]自身风险
0
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0
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0
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10
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[url=]查看风险[/url]




2021-02-09 法定代表人从“李峰”变更为“于广杰”,主要成员退出:李峰,主要成员新增:于广杰2019-06-06 经营范围变更:从“物业管理;家政服务;房地产经纪服务;贸易信息咨询;停车场经营;代居民收水电费;场地租赁;房屋租赁;日用百货及文具的批发及零售;房屋修缮;房屋建筑工程施工。(法律法规规定需专项审批的,在未审批前不得开展经营活动)”变更为“物业管理,家政服务,房地产经纪服务,贸易信息咨询,停车场经营,代居民收水电费,场地租赁,房屋租赁,日用百货及文具的批发零售,房屋修缮,房屋建筑工程施工,餐饮服务(凭许可证经营),安防设备的设计、销售及维修,安防工程的设计、施工,消防器材的销售及维修,电梯及配件的销售,电梯安装及维修(凭许可证经营),空调及配件的销售,空调安装及维修,园林绿化工程施工,设计、制作、代理国内广告业务,发布国内户外广告业务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)”2018-09-13 经营范围变更:从“物业管理;家政服务;房地产经纪服务;贸易信息咨询;停车场经营;代居民收水电费;日用百货及文具的批发及零售;房屋修缮;房屋建筑工程施工。(法律法规规定需专项审批的,在未审批前不得开展经营活动)”变更为“物业管理;家政服务;房地产经纪服务;贸易信息咨询;停车场经营;代居民收水电费;场地租赁;房屋租赁;日用百货及文具的批发及零售;房屋修缮;房屋建筑工程施工。(法律法规规定需专项审批的,在未审批前不得开展经营活动)”2018-04-20 主要成员退出:温秀珍,主要成员新增:李峰2018-04-04 法定代表人从“温秀珍”变更为“李峰”2017-11-28 被抽查检查,结果:未发现问题2015-12-18 法定代表人从“刁建”变更为“温秀珍”
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基本信息 37[url=]法律诉讼[/url][url=]经营风险[/url]经营信息 3企业发展 8[url=]知识产权[/url][url=]新闻公告[/url][url=]历史信息 8[/url]
[url=]查查图谱
[/url]
[url=]营业执照
[/url]历史>

[url=]股东信息 2[/url]历史>

[url=]主要人员 2[/url]历史>

对外投资 0
[url=]变更记录 23[/url]
[url=]最终受益人
[/url]
[url=]实际控制人
[/url]
控制企业 0
间接持股企业 0
[url=]疑似关系 2[/url]
[url=]股权穿透图
[/url]
总公司 0
分支机构 0
工商自主公示 0
[url=]关系图谱
[/url]
财务简析
[url=]同业分析
[/url]
财务数据 0
建筑信息 0
[url=]关联方认定
[/url]
全球关联企业 0


司法案件
风险图谱
[url=]深度风险分析
[/url]
被执行人 0
失信信息 0
限制高消费 0
限制出境 0
财产悬赏公告 0
破产重整 0
终本案件 0
裁判文书 0
法院公告 0
开庭公告 0
送达公告 0
询价评估 0
司法拍卖 0
股权冻结 0
诉前调解 0
立案信息 0


合作风险 0
竞争风险 0
经营异常 0历史>

严重违法 0
股权出质 0
股权质押 0
行政处罚 0
环保处罚 0
税收违法 0
动产抵押 0
清算信息 0
土地抵押 0
劳动仲裁 0
软件违规 0
担保信息 0
简易注销 0
注销备案 0
政府约谈 0
公示催告 0
欠税公告 0
黑名单 0
产品召回 0
未准入境 0
知识产权出质 0


行政许可 0
税务信用 0
招投标 0
业务竞争 0
招聘 0
进出口信用 0
国有土地受让 0
土地转让 0
债券信息 0
[url=]抽查检查 3[/url]
电信许可 0
供应商 0
客户 0
广告审查 0
信用评级 0
双随机抽查 0
一般纳税人 0
产权交易 0
资产拍卖 0
食品安全 0


[url=]企业年报 8[/url]
融资信息 0
投资机构 0
核心人员 0
企业业务 0
竞品信息 0
上榜榜单 0
荣誉资质 0


商标信息 0
商标文书 0
专利信息 0
国际专利 0
资质证书 0
作品著作权 0
软件著作权 0
备案网站 0
APP 0
小程序 0
微信公众号 0
微博 0
标准信息 0
商业特许经营 0


新闻舆情 0
企业公告 0
相关公告 0
政府公告 0


[url=]历史营业执照
[/url]
[url=]历史法定代表人 3[/url]
[url=]历史高管 2[/url]
历史对外投资 0
[url=]历史股东 1[/url]
历史股东镜像 0
历史严重违法 0
历史环保处罚 0
历史失信信息 0
历史终本案件 0
历史限制高消费 0
历史被执行人 0
历史诉前调解 0
历史立案信息 0
历史法院公告 0
历史送达公告 0
历史裁判文书 0
历史行政处罚 0
历史动产抵押 0
历史开庭公告 0
历史股权出质 0
历史行政许可 0
历史股权冻结 0
历史知产出质 0
历史破产重整 0
历史土地抵押 0
[url=]历史经营异常 1[/url]
历史商标信息 0
历史荣誉资质 0
历史备案网站 0







[url=]查查图谱[/url][url=]营业执照[/url][url=]股东信息 2[/url][url=]主要人员 2[/url][url=]对外投资 0[/url][url=]变更记录 23[/url][url=]股权穿透图[/url][url=]总公司 0[/url][url=]分支机构 0[/url][url=]工商自主公示 0[/url][url=]财务数据 0[/url][url=]建筑信息 0[/url][url=]最终受益人[/url][url=]实际控制人[/url][url=]控制企业 0[/url][url=]间接持股企业 0[/url][url=]疑似关系 2[/url][url=]财务简析[/url][url=]同业分析[/url][url=]关联方认定[/url][url=]全球关联企业 0[/url]
查查图谱



[url=]
关系图谱

[/url][url=]
企业图谱

[/url][url=]
股权穿透图

[/url][url=]
股权结构图

[/url][url=]
企业受益股东

[/url][url=]
企业股权分布

[/url][url=]
关联方认定图

[/url][url=]
实际控制人

[/url]
营业执照信息
[url=]历史营业执照信息 1[/url]
发生变更时通知我

[url=]文字介绍 >[/url] 查看工商官网快照

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统一社会信用代码
91130104069438633K
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企业名称
石家庄东顺物业服务有限公司
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法定代表人
于广杰[url=]
关联1家企业 >[/url]

登记状态
存续(在营、开业、在册)成立日期
2013-05-29
注册资本
105万元人民币实缴资本
105万元人民币
核准日期
2021-02-08
组织机构代码
06943863-3
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工商注册号
130103000040145
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纳税人识别号
91130104069438633K
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企业类型有限责任公司(自然人投资或控股)营业期限
2013-05-29 至 2033-05-28纳税人资质
-
所属行业
房地产业所属地区
河北省登记机关
桥西区市场监督管理局
人员规模少于50人参保人数
5 [url=]
趋势图 >[/url]
曾用名
-
英文名-进出口企业代码
-
注册地址
[url=]石家庄桥西区中山东路118号东方世界中心2110室[/url] 附近企业
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经营范围
物业管理,家政服务,房地产经纪服务,贸易信息咨询,停车场经营,代居民收水电费,场地租赁,房屋租赁,日用百货及文具的批发零售,房屋修缮,房屋建筑工程施工,餐饮服务(凭许可证经营),安防设备的设计、销售及维修,安防工程的设计、施工,消防器材的销售及维修,电梯及配件的销售,电梯安装及维修(凭许可证经营),空调及配件的销售,空调安装及维修,园林绿化工程施工,设计、制作、代理国内广告业务,发布国内户外广告业务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

风险扫描 10



自身风险
0条
暂无自身风险
关联风险
0条
暂无关联风险
历史风险
0条
暂无历史风险[url=]查看风险[/url]
敏感舆情
0条
暂无敏感舆情
提示信息
10条
该企业有法定代表人变更提示信息(3) [url=]详情[/url]其他(7) [url=]详情[/url]


股东信息 2 [url=]历史股东信息 1[/url]
发生变更时通知我

[url=]
查看股权结构 >[/url]
认缴金额
持股比例

导出数据


序号股东及出资信息 [url=] 查看最终受益人 >[/url]持股比例[url=]登录后查看[/url]
认缴出资额(万元)
[url=]登录后查看[/url]
认缴出资日期
参股日期
1
温秀珍最终受益人
[url=]
关联2家企业 >[/url]

**********
**********
2016-07-04

2015-12-18
2
何毅最终受益人
[url=]
关联4家企业 >[/url]

**********
**********
2018-03-26

-


主要人员 2 [url=]历史高管 2[/url]
发生变更时通知我


导出数据


序号姓名职务持股比例[url=]登录后查看[/url]
最终受益股份[url=]登录后查看[/url]
1
于广杰
[url=]
关联1家企业 >[/url]

经理,执行董事,法定代表人**********
**********
2
何毅最终受益人
[url=]
关联4家企业 >[/url]

监事**********
**********


变更记录 23
发生变更时通知我

全部类型

导出数据


序号变更日期变更项目变更前变更后
12021-02-08法定代表人变更带有*标记的为法定代表人
李峰于广杰*
22021-02-08联络员备案带有*标记的为法定代表人
温秀珍 *** 备案手机:******于广杰* *** 备案手机:******
32021-02-08高级管理人员备案(董事、监事、经理等)带有*标记的为法定代表人
李峰【退出】于广杰*【新增】
42019-05-31经营范围变更物业管理
家政服务
房地产经纪服务
贸易信息咨询
停车场经营
代居民收水电费
场地租赁
房屋租赁
日用百货及文具的批发及零售
房屋修缮
房屋建筑工程施工。(法律法规规定需专项审批的,在未审批前不得开展经营活动)
物业管理,家政服务,房地产经纪服务,贸易信息咨询,停车场经营,代居民收水电费,场地租赁,房屋租赁,日用百货及文具的批发零售,房屋修缮,房屋建筑工程施工,餐饮服务(凭许可证经营),安防设备的设计、销售及维修,安防工程的设计、施工,消防器材的销售及维修,电梯及配件的销售,电梯安装及维修(凭许可证经营),空调及配件的销售,空调安装及维修,园林绿化工程施工,设计、制作、代理国内广告业务,发布国内户外广告业务。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)
52018-08-24经营范围变更物业管理
家政服务
房地产经纪服务
贸易信息咨询
停车场经营
代居民收水电费
日用百货及文具的批发及零售
房屋修缮
房屋建筑工程施工。(法律法规规定需专项审批的,在未审批前不得开展经营活动)
物业管理
家政服务
房地产经纪服务
贸易信息咨询
停车场经营
代居民收水电费
场地租赁
房屋租赁
日用百货及文具的批发及零售
房屋修缮
房屋建筑工程施工。(法律法规规定需专项审批的,在未审批前不得开展经营活动)
62018-04-04联络员备案温秀珍 *** 备案手机:******温秀珍 *** 备案手机:******
72018-04-04法定代表人变更温秀珍李峰
82018-04-04市场主体类型变更有限责任公司(自然人独资)有限责任公司(自然人投资或控股)
92018-04-04高级管理人员备案(董事、监事、经理等)温秀珍【退出】李峰【新增】
102018-04-04投资人(股权)变更温秀珍 出资 105万人民币温秀珍 出资 52.5(-52.5)万人民币
何毅 出资 52.5万人民币【新增】







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